안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 가평군 조종면 마일리 단독주택이 나온 2025타경72470 사건을 정리했습니다.
처음 나온 신건으로 2026년 11월 12일(목) 감정가의 100%인 2억 6,153만 8,800원부터 입찰을 받습니다.
가평군 조종면 마일리, 펜션과 농경지가 섞인 동네의 2층 전원주택이 처음 경매에 나왔습니다.
땅 660㎡(약 200평)에 2009년 지은 집이고 소나무·단풍나무 같은 정원수까지 함께 팔립니다.
다만 오래전 전입한 점유자가 있어 그 부분을 중심으로 정리했습니다.
핵심 쟁점
· 2009년 사용승인된 철골구조 2층 단독주택(1층 90.4㎡, 2층 57.6㎡)과 대지 660㎡를 함께 파는 일괄매각입니다.
· 처음 나온 신건이라 최저가가 감정가와 같은 2억 6,153만 8,800원입니다.
· 명세서에 2010년 5월 25일 전입한 점유자가 대항력 있는 것으로 적혀 있지만, 보증금과 임대차 여부는 나와 있지 않습니다.
마일리 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
마일리 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2025타경72470
소재지가평군 조종면 마일리
감정가2억 6,153만 8,800원
최저가2억 6,153만 8,800원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금2,615만 3,880원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 12일(목) 10:30
한 줄 판단처음 나온 신건 전원주택입니다. 감정평가 때는 비어 있었지만, 2010년부터 전입한 점유자가 명세서상 대항력 있는 것으로 보여 보증금 여부를 꼭 확인해야 합니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 남양주지원 경매6계
경매 종류임의경매 (청구금액 1억 2,869만원)
경매 개시2025년 10월 16일
매각 장소제101호 경매법정
매각결정기일2026년 11월 19일(목)
근저당권자가 신청한 부동산임의경매입니다.
청구금액은 1억 2,869만원으로 감정가의 절반쯤입니다.
채무자와 소유자가 따로 있고, 이해관계인에는 근저당권자, 배당요구권자, 점유자, 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.

02물건과 건물 정보

주소경기도 가평군 조종면 마일리 361-2
토지660.0㎡ (199.7평)
건물일반철골구조 경사지붕 2층 단독주택 (2009년 6월 12일 사용승인, 연면적 148㎡, 외벽 목재사이딩). 대장에 없는 제시외 건물 ㉠~㉢과 바닥 데크도 함께 매각됩니다.
감정평가서에는 위생·난방설비가 있는 단독주택이고, 조사 때 공실이었다고 적혀 있습니다.
바닥은 장판과 타일, 창호는 알루미늄 새시입니다.
내부 상태는 현장에서 확인하세요.
마일리 내부구조도 (법원 감정평가서)
마일리 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

집은 마일1리회관 남서쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 단독주택, 펜션, 농경지, 임야가 섞인 지역으로 적었습니다.
차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있어 교통은 '보통'으로 평가됐습니다.
동쪽으로 폭 약 4m 포장도로에 일부 접해 있습니다.
용도지역은 계획관리지역입니다.
마일리 위치도 (법원 감정평가서)
마일리 위치도 (법원 감정평가서)
마일리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
마일리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
마일리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
마일리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.11.122억 6,153만 8,800원 (100%)이번 입찰
2회 (또 유찰되면)미정2억 923만 1,000원 (80%)-
3회 (또 유찰되면)미정1억 6,738만 5,000원 (64%)-
감정가는 2억 6,153만 8,800원이고, 이번이 첫 기일이라 최저가도 같습니다.
땅 소나무·단풍나무와 건물 데크도 값에 들어 있습니다.
이번에 유찰되면 다음 최저가는 80%인 2억 923만 1천원입니다.
근처 전원주택 실거래가와 꼭 비교해 보세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
마일리 2025타경72470 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12010.05.25있음
명세서에는 2010년 5월 25일 전입한 점유자가 있고, 말소기준(2022년 8월 24일 근저당권)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 적혀 있습니다.
보증금과 확정일자 칸은 비어 있습니다.
현황조사 때는 점유자를 만나지 못했고, 감정평가 때는 집이 비어 있었다고 합니다.
이 점유자가 보증금 있는 세입자인지, 소유자 가족 등 다른 관계인지 확인해야 합니다.

06권리 분석

말소기준권리2022.08.24. 근저당권
법원 특이사항일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 위 소나무·단풍나무 등 수목은 토지에 포함해 평가·매각. 건물 바닥 데크는 건물에 포함해 평가·매각.
말소기준권리는 2022년 8월 24일 근저당권입니다.
그보다 뒤의 권리는 낙찰로 지워집니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 점유자입니다.
진짜 임차인이고 보증금이 있다면 낙찰자가 그 보증금을 떠안을 수 있습니다.
법원 기록의 권리신고·배당요구 여부와 은행 대출 때 낸 무상거주확인서가 있는지 확인하세요.
권리 판정 · 주의
전입한 점유자의 정체를 먼저 확인할 물건입니다
명세서상 대항력 있는 점유자가 있지만 보증금이 적혀 있지 않습니다. 임차인이 아니라고 밝혀지면 단순한 물건이고, 보증금 있는 임차인이면 그만큼 부담이 생깁니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
2,615만 3,880원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
감정평가 때는 비어 있었지만 전입한 점유자가 있습니다. 실제로 사는지, 짐이 남았는지에 따라 명도 방법과 비용이 달라집니다.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택 취득세는 낙찰가, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 입찰 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 내 상황의 세율을 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1점유자 확인: 2010년 전입한 점유자가 보증금 있는 임차인인지 법원 기록과 현장에서 확인하세요.
2땅 경계: 도로에 일부만 접해 있고 제시외 건물이 있으니, 지적도와 실제 경계를 비교해 보세요.
3대출: 대항력 있는 점유자가 있으면 대출이 어려울 수 있으니 은행에 미리 물어보세요.
4땅 경계: 담장·마당·통로가 이웃 땅에 걸치지 않았는지 지적도와 현장을 맞춰 보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 대지 660㎡, 2층 전원주택
+ 2009년식 철골구조, 정원수 포함
+ 청구금액이 감정가의 절반쯤
- 대항력 있는 점유자(보증금 미상)
- 버스 외 대중교통 불편 가능
- 도로에 일부만 접함
이런 분께 맞습니다
· 가평에서 전원주택이나 세컨드하우스를 찾는 분
· 점유자 조사를 직접 할 수 있는 분

10종합 의견

넓은 마당과 정원수가 있는 가평 전원주택이고 권리 자체는 단순한 편입니다.
다만 2010년부터 전입한 점유자의 정체가 핵심입니다.
이 부분을 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 마세요.

11자주 묻는 질문

Q. 가평 마일리 단독주택 2025타경72470 최저가는 얼마인가요?
A. 감정가와 같은 2억 6,153만 8,800원입니다(신건).
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 2,615만 3,880원입니다.
Q. 세입자가 있나요?
A. 명세서에 2010년 전입한 대항력 있는 점유자가 있지만 보증금은 적혀 있지 않아 확인이 필요합니다.
Q. 유찰되면 얼마가 되나요?
A. 다음 기일 최저가는 2억 923만 1천원(80%)입니다.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 12일(목) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#마일리경매 #2025타경72470 #조종면단독주택경매 #가평군단독주택경매 #경기단독주택경매 #의정부지법남양주지원경매 #가평단독주택경매 #가평전원주택경매 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 고양시 일산동구 장항동 우림로데오스위트 전용 34.15㎡(10.3평) 오피스텔이 나온 2025타경63750 사건을 정리했습니다.
7번 유찰되어 2026년 11월 11일(수) 감정가의 8%인 1,013만원부터 입찰을 받습니다.
일산 정발산역 가까이에 있는 오피스텔이 일곱 번 유찰되어 감정가 1억 2,300만원의 8%인 1,013만원까지 내려왔습니다.
천만 원 남짓으로 오피스텔을 산다고 생각하면 큰 착각입니다.
오늘은 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 낙찰자가 무엇을 떠안는지를 중심으로 정리했습니다.
꼭 먼저 보세요
· 2005년 사용승인된 15층 건물의 11층, 전용 34.15㎡(약 10.3평) 오피스텔입니다.
· 명세서에 대항력 있는 임차인(보증금 1억 1,500만원)이 있고, 배당에서 다 받지 못한 보증금은 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
· 임차인 확정일자보다 법정기일이 빠른 세금 약 7,775만원이 있다고 명세서 비고에 적혀 있습니다.
우림로데오스위트 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
우림로데오스위트 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2025타경63750
소재지고양시 일산동구 장항동 우림로데오스위트 11층1115호
면적전용 34.15㎡ (10.3평)
감정가1억 2,300만원
최저가1,013만원 (감정가 8%, 7회 유찰)
입찰보증금101만 3,000원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단감정가의 8%까지 내려갔지만 싸다고 보면 안 되는 물건입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1억 1,500만원보다 앞서는 세금이 있어, 낙찰자가 남은 보증금을 떠안을 수 있습니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 고양지원 경매2계
경매 종류강제경매 (청구금액 1억 1,500만원)
경매 개시2025년 7월 25일
매각 장소고양지원 제101호 입찰법정
매각결정기일2026년 11월 18일(수)
임차인이 보증금을 돌려받으려고 신청한 부동산강제경매로 보입니다.
청구금액은 1억 1,500만원으로 임차보증금과 같습니다.
이해관계인에는 임차권자, 임차인, 압류권자, 세금을 걷는 기관(교부권자), 채무자 겸 소유자가 있습니다.
참고
일곱 번 유찰된 이유
보증금 1억 1,500만원은 감정가 1억 2,300만원과 거의 같습니다. 게다가 임차인보다 먼저 배당받는 세금이 있어 임차인이 배당에서 보증금을 다 돌려받기 어렵고, 못 받은 돈은 낙찰자 몫이 됩니다. 그래서 값이 내려가도 입찰자가 나서지 않았습니다.

02물건과 건물 정보

주소경기도 고양시 일산동구 장항동 771-1 우림로데오스위트 11층1115호
전용면적34.15㎡ (10.3평)
대지권5.38㎡ (1.6평)
건물철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물의 11층 1115호 (2005년 2월 4일 사용승인, 642호실, 승강기 9대, 주차 458대)
전용 평당 최저가약 98만원
감정평가서에는 오피스텔로 쓰이고 있다고 적혀 있고, 승강기·소화전·화재경보·주차장 설비가 있다고 했습니다.
내부 구조와 상태는 현장에서 확인하세요.
우림로데오스위트 내부구조도 (법원 감정평가서)
우림로데오스위트 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

건물은 지하철 3호선 정발산역 북서쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 큰 근린생활시설, 오피스텔, 관공서가 모인 상업지대로 적었습니다.
정발산역과 버스정류장이 가까이 있고, 폭 약 25m·20m·15m 포장도로 세 곳에 접해 있습니다.
용도지역은 중심상업지역입니다.
우림로데오스위트 위치도 (법원 감정평가서)
우림로데오스위트 위치도 (법원 감정평가서)
우림로데오스위트 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
우림로데오스위트 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
우림로데오스위트 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
우림로데오스위트 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.01.281억 2,300만원 (100%)유찰
2회2026.03.118,610만원 (70%)유찰
3회2026.04.156,027만원 (49%)유찰
4회2026.05.204,218만 9,000원 (34%)유찰
5회2026.07.292,953만원 (24%)유찰
6회2026.09.022,067만원 (17%)유찰
7회2026.10.071,447만원 (12%)유찰
8회2026.11.111,013만원 (8%)이번 입찰
9회 (또 유찰되면)미정709만 1,000원 (6%)-
10회 (또 유찰되면)미정496만 4,000원 (4%)-
감정가는 1억 2,300만원이고, 2026년 1월부터 10월까지 일곱 번 유찰되어 이번 최저가는 1,013만원(8%)입니다.
이번에도 유찰되면 다음 최저가는 709만 1천원입니다.
하지만 이 물건은 최저가가 아니라 '최저가 + 떠안을 보증금'으로 값을 봐야 합니다.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
우림로데오스위트 2025타경63750 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12021.06.21있음
명세서에는 2021년 6월 21일 전입하고 같은 날 확정일자를 받은 임차인(보증금 1억 1,500만원)이 있고, 말소기준(2021년 8월 2일 압류)보다 앞서 대항력이 있습니다.
현황조사 때는 아무도 만나지 못했지만, 전입세대 확인서와 주민등록표에 그 임차인이 올라 있습니다.
실제 점유는 따로 확인해야 합니다.

06권리 분석

말소기준권리2021. 08. 02. 압류
법원 특이사항임차인의 확정일자보다 법정기일이 빠른 세무서 조세 약 7,775만원 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수.
말소기준권리는 2021년 8월 2일 압류입니다.
임차인은 그보다 앞서 전입해 낙찰자에게 대항할 수 있습니다.
배당에서는 법정기일이 빠른 세금이 임차인보다 먼저 받습니다.
낙찰가가 낮을수록 임차인이 받는 돈이 줄고, 못 받은 보증금은 낙찰자가 물어 줘야 합니다. 낙찰가와 배당 순서를 넣어 직접 계산해 보세요.
권리 판정 · 위험
보증금 대부분을 떠안을 수 있는 물건입니다
대항력 있는 임차인 보증금 1억 1,500만원이 감정가에 가깝고, 앞서 배당받는 세금도 있습니다. 최저가 근처에서 낙찰받으면 보증금 상당 부분을 따로 내야 할 수 있어 초보자에게는 권하지 않습니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
101만 3,000원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
대항력 있는 임차인은 보증금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 인수할 보증금을 먼저 정리해야 합니다.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택 취득세는 낙찰가, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 입찰 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 내 상황의 세율을 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1인수 금액 계산: 예상 낙찰가에서 경매비용과 앞선 세금을 빼고 임차인이 받을 돈을 계산한 뒤, 못 받는 보증금이 얼마인지 따져 보세요.
2세금 금액: 명세서 비고의 세금 외에 더 있는지 법원 기록을 확인하세요.
3관리비: 오피스텔은 밀린 관리비가 클 수 있으니 관리사무소에 물어보세요.
4관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 정발산역 가까운 중심상업지역
+ 2005년식 642호실 큰 건물, 주차 458대
+ 최저가 감정가의 8%
- 대항력 있는 임차인 보증금 1억 1,500만원 인수 위험
- 임차인보다 앞서는 세금 약 7,775만원
- 일곱 번 유찰
이런 분께 맞습니다
· 대항력 있는 임차인 사건을 공부하고 싶은 분
· 임차인과 따로 협의할 수 있는 경험 많은 투자자

10종합 의견

최저가 1,013만원은 숫자일 뿐이고, 실제로 드는 돈은 낙찰가에 떠안을 보증금을 더한 금액입니다.
감정가와 보증금이 거의 같고 앞선 세금까지 있어 계산이 맞기 어렵습니다.
권리분석 공부용으로 보시고, 입찰은 신중하게 판단하세요.

11자주 묻는 질문

Q. 우림로데오스위트 2025타경63750 최저가는 얼마인가요?
A. 감정가의 8%인 1,013만원입니다(7회 유찰).
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 101만 3천원입니다.
Q. 왜 이렇게 많이 유찰됐나요?
A. 대항력 있는 임차인 보증금 1억 1,500만원을 낙찰자가 떠안을 수 있고, 임차인보다 먼저 배당받는 세금도 있기 때문입니다.
Q. 낙찰받으면 보증금을 얼마나 떠안나요?
A. 낙찰가와 배당 순서에 따라 달라집니다. 직접 계산하거나 전문가에게 확인하세요.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 의정부지방법원 고양지원 제101호 입찰법정입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#우림로데오스위트경매 #2025타경63750 #장항동오피스텔경매 #고양시일산동구오피스텔경매 #경기오피스텔경매 #의정부지법고양지원경매 #일산오피스텔경매 #정발산역오피스텔 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 파주시 상지석동 더리브 전용 55.88㎡(16.9평) 빌라가 나온 2026타경61453 사건을 정리했습니다.
처음 나온 신건으로 2026년 11월 11일(수) 감정가의 100%인 4억 400만원부터 입찰을 받습니다.
파주 운정신도시 서쪽, 운정4동 행정복지센터 가까이에 있는 빌라가 처음 경매에 나왔습니다.
명세서에 임차인이 없고 소유자 세대만 전입되어 있어 권리관계는 단순한 편입니다.
대신 신건이라 최저가가 감정가 그대로입니다.
핵심 쟁점
· 4층 건물의 3층 301호, 전용 55.88㎡(약 16.9평) 다세대주택입니다.
· 처음 나온 신건이라 최저가가 감정가와 같은 4억 400만원입니다.
· 명세서에 임차인은 없고, 전입세대 확인서에는 소유자 세대가 올라 있습니다.
더리브 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
더리브 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2026타경61453
소재지파주시 상지석동 더리브 3층301호
면적전용 55.88㎡ (16.9평)
감정가4억 400만원
최저가4억 400만원 (감정가 100%, 0회 유찰)
입찰보증금4,040만원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 11일(수) 10:00
한 줄 판단처음 나온 신건이고, 명세서에 임차인이 없는 비교적 단순한 빌라 경매입니다. 다만 소유자 세대가 전입되어 있어 실제 점유와 명도는 따로 확인해야 합니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 고양지원 경매2계
경매 종류임의경매 (청구금액 2억 9,715만 9,801원)
경매 개시2026년 6월 2일
매각 장소고양지원 제101호 입찰법정
매각결정기일2026년 11월 18일(수)
근저당권자가 신청한 부동산임의경매입니다.
청구금액은 약 2억 9,716만원으로 감정가 안쪽입니다.
이해관계인에는 채권자, 채무자 겸 소유자, 가압류권자, 배당요구권자, 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.

02물건과 건물 정보

주소경기도 파주시 상지석동 554-23 더리브 3층301호
전용면적55.88㎡ (16.9평)
대지권66.0㎡ (20.0평)
건물철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물의 3층 301호. 외벽은 치장벽돌과 페인트 마감입니다. 사용승인 연도는 건축물대장에서 확인하세요.
전용 평당 최저가약 2,391만원
감정평가서에는 다세대주택으로 쓰이고 있고 개별 난방설비가 있다고 적혀 있습니다.
방 개수 등 내부 구조는 감정평가서에 붙은 내부구조도로 확인하세요.
내부는 들어가 보지 못했을 수 있으니 현장에서 다시 확인하세요.
더리브 내부구조도 (법원 감정평가서)
더리브 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

건물은 운정4동 행정복지센터 남동쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 공장이 섞인 지역으로 적었습니다.
차량으로 들어갈 수 있고, 대중교통은 '보통'으로 평가됐습니다.
포장도로에 접해 있고, 땅은 평탄한 부정형입니다.
더리브 위치도 (법원 감정평가서)
더리브 위치도 (법원 감정평가서)
더리브 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
더리브 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
더리브 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
더리브 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.11.114억 400만원 (100%)이번 입찰
2회 (또 유찰되면)미정3억 2,320만원 (80%)-
3회 (또 유찰되면)미정2억 5,856만원 (64%)-
감정가는 4억 400만원이고, 이번이 첫 기일이라 최저가도 같습니다.
전용 평당으로 계산하면 약 2,390만원입니다.
이번에 유찰되면 다음 기일 최저가는 80%인 3억 2,320만원이 됩니다.
같은 동네 비슷한 빌라의 실거래가와 꼭 비교해 보세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
더리브 2026타경61453 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

매각물건명세서에는 신고된 임차인이 없습니다. 감정평가서 임대관계 칸도 '이해관계인 부재로 미상'입니다.
현황조사 때는 아무도 만나지 못했고, 전입세대 확인서에는 채무자(소유자) 세대가 올라 있습니다.
소유자가 살고 있을 가능성이 있으니 실제 점유는 직접 확인하세요.

06권리 분석

말소기준권리2024. 08. 27. 근저당권
법원 특이사항없음
말소기준권리는 2024년 8월 27일 근저당권입니다.
명세서상 그보다 앞선 임차인이 없어, 낙찰자가 떠안는 권리는 보이지 않습니다.
그래도 입찰 전에 등기부와 매각물건명세서 원문을 직접 보고, 새로 들어온 신고가 없는지 확인하세요.
권리 판정 · 안전
명세서상 인수할 권리는 보이지 않습니다
임차인이 없고 말소기준(2024년 8월 27일 근저당권) 뒤의 권리는 낙찰로 지워집니다. 남은 확인은 실제 점유, 내부 상태, 토지거래허가구역 해당 여부입니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
4,040만원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
소유자 세대가 전입되어 있어 소유자가 살고 있다면 이사 협의가 필요합니다. 협의가 안 되면 인도명령 절차를 밟게 됩니다.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택 취득세는 낙찰가, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 입찰 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 내 상황의 세율을 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1실제 점유: 소유자가 살고 있는지, 비어 있는지 현장에서 확인하세요.
2토지거래허가구역: 감정평가서에 '외국인 등의' 주택 거래가 허가 대상인 구역으로 적혀 있습니다. 내국인 입찰자에게도 해당하는지 파주시에 물어보세요.
3관리비: 밀린 관리비나 공과금이 있는지 확인하세요.
4관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 처음 나온 신건, 권리관계 단순
+ 전용 16.9평
+ 청구금액이 감정가 안쪽
- 최저가가 감정가 그대로
- 주변에 중소형 공장이 섞여 있음
- 소유자 점유 가능성(명도 협의)
이런 분께 맞습니다
· 운정신도시 근처에서 빌라를 찾는 실거주자
· 권리관계가 단순한 물건으로 시작하려는 분

10종합 의견

권리관계는 단순한 편이지만 첫 기일이라 값이 감정가 그대로입니다.
주변 실거래가와 비교해 감정가가 적당한지 보고, 한 번 유찰된 뒤를 노릴지도 함께 생각해 보세요.

11자주 묻는 질문

Q. 더리브 2026타경61453 최저가는 얼마인가요?
A. 감정가와 같은 4억 400만원입니다(신건).
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 4,040만원입니다.
Q. 세입자가 있나요?
A. 명세서에 신고된 임차인은 없고, 소유자 세대가 전입되어 있습니다.
Q. 유찰되면 얼마가 되나요?
A. 다음 기일 최저가는 3억 2,320만원(80%)입니다.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 11일(수) 오전 10시, 의정부지방법원 고양지원 제101호 입찰법정입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#더리브경매 #2026타경61453 #상지석동빌라경매 #파주시빌라경매 #경기빌라경매 #의정부지법고양지원경매 #파주빌라경매 #운정빌라 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 남양주시 화도읍 묵현리 혜성빌라 전용 50.4㎡(15.2평) 빌라가 나온 2026타경20490 사건을 정리했습니다.
2026년 12월 9일(수) 감정가 그대로인 1억 2,700만원부터 입찰을 받습니다.
이 물건은 2026년 8월과 9월에 두 번 유찰되어 최저가가 8,890만원까지 내려갔었습니다.
그런데 이번 기일에는 최저가가 다시 감정가 1억 2,700만원으로 돌아왔습니다.
처음 보면 이상해 보이지만, 그 사이에 매각 조건이 낙찰자에게 유리하게 바뀌었습니다.
오늘은 그 이야기를 중심으로 정리했습니다.
핵심 쟁점
· 1995년 사용승인된 4층 건물의 4층, 전용 50.4㎡(약 15.2평), 방 3개 다세대주택입니다.
· 두 번 유찰돼 8,890만원까지 내려갔다가, 이번에는 감정가 100%인 1억 2,700만원으로 다시 시작합니다.
· 보증금 1억 2,500만원의 대항력 있는 임차권이 있지만, 이를 넘겨받은 주택도시보증공사가 2026년 10월 20일 대항력포기확약서를 냈습니다.
혜성빌라 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
혜성빌라 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2026타경20490
소재지남양주시 화도읍 혜성빌라 나동 4층403호
면적전용 50.4㎡ (15.2평)
감정가1억 2,700만원
최저가1억 2,700만원 (감정가 100%, 2회 유찰)
입찰보증금1,270만원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 12월 9일(수) 10:30
한 줄 판단두 번 유찰됐다가 최저가가 감정가로 다시 올라간 물건입니다. 보증금을 대신 갚은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 내면서 매각 조건이 바뀌었기 때문입니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 남양주지원 경매1계
경매 종류강제경매 (청구금액 1억 2,500만원)
경매 개시2026년 4월 8일
매각 장소제101호 경매법정
매각결정기일2026년 12월 16일(수)
주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 넘겨받아 신청한 강제경매입니다.
청구금액은 1억 2,500만원으로 임차보증금과 같습니다.
이해관계인에는 임차권자, 압류권자, 배당요구권자, 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.
참고
최저가가 다시 올라간 이유
처음 두 번은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 조건이라 유찰됐습니다. 그 뒤 보증기관이 '배당받지 못한 보증금은 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서를 내서 매각 조건이 바뀌었고, 이번 기일 최저가가 감정가로 다시 정해졌습니다. 법원 기록에서 이 경위를 직접 확인하세요.

02물건과 건물 정보

주소경기도 남양주시 화도읍 묵현리 462-1 혜성빌라 나동 4층403호
전용면적50.4㎡ (15.2평)
대지권34.0㎡ (10.3평)
건물철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 403호 (1995년 11월 3일 사용승인, 아스팔트슁글 지붕)
전용 평당 최저가약 836만원
감정평가서에는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니가 있는 다세대주택으로 적혀 있습니다.
다만 소유자와 이해관계인이 없어 건축물대장 도면으로 적었다고 하니, 실제 상태는 현장에서 확인하세요.
가스보일러 개별난방입니다.
혜성빌라 내부구조도 (법원 감정평가서)
혜성빌라 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

건물은 천마중학교 북서쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 소규모 공동주택과 근린생활시설이 섞인 지역으로 적고, 생활편익시설과 공공시설이 가까이 있다고 했습니다.
가까이에 버스정류장이 있어 교통 사정은 '무난'으로 평가됐습니다.
동쪽은 폭 약 7~8m, 북서쪽은 폭 약 3m 포장도로에 접해 있습니다.
혜성빌라 위치도 (법원 감정평가서)
혜성빌라 위치도 (법원 감정평가서)
혜성빌라 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
혜성빌라 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
혜성빌라 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
혜성빌라 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.08.191억 2,700만원 (100%)유찰
2회2026.09.308,890만원 (70%)유찰
3회2026.12.091억 2,700만원 (100%)이번 입찰
감정가는 1억 2,700만원입니다.
2026년 8월 19일과 9월 30일에 유찰되어 8,890만원(70%)까지 내려갔다가, 매각 조건이 바뀐 뒤 이번 기일에 감정가로 다시 시작합니다.
전용 평당으로 계산하면 약 836만원입니다.
이번에 유찰되면 다음 최저가가 얼마가 될지는 법원 공고를 보고 확인하세요.
1995년식 빌라이니 같은 동네 비슷한 연식의 실거래가와 꼭 비교해 보세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
혜성빌라 2026타경20490 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12022.01.25있음
명세서에는 2022년 1월 25일 전입, 1월 6일 확정일자를 받은 임차인(보증금 1억 2,500만원)이 있고, 말소기준(2023년 4월 25일 압류)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 적혀 있습니다.
현황조사 때는 점유자를 만나지 못했고, 전입세대 열람에는 전입자가 없다고 나왔습니다.
임차인이 이사 나가면서 임차권등기를 해 둔 것으로 보이지만, 실제 점유는 직접 확인해야 합니다.

06권리 분석

말소기준권리2023.04.25. 압류
법원 특이사항주택도시보증공사가 2026. 10. 20. 대항력포기확약서 제출(배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 조건으로 매각). 대지 지목은 '전'이나 현황 '대'
말소기준권리는 2023년 4월 25일 압류입니다.
원래는 그보다 먼저 전입한 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있었습니다.
하지만 임차인의 권리를 넘겨받은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다.
그래서 이번 매각에서는 이 보증금 부담이 없는 조건입니다.
입찰 전 매각물건명세서 원문에서 이 문구를 직접 확인하세요.
권리 판정 · 주의
확약서로 보증금 인수 부담이 없어진 물건입니다
대항력 있는 임차권이 있지만 대항력포기확약서가 제출되어, 명세서상 낙찰자가 남은 보증금을 떠안지 않습니다. 남은 확인은 명세서 원문 문구, 실제 점유, 대지 지목('전' 표기)입니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
1,270만원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
전입한 세대가 없어 비어 있을 가능성이 있지만 실제 점유는 확인되지 않았습니다. 짐이 남아 있으면 정리 절차와 비용이 들 수 있습니다.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택 취득세는 낙찰가, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 입찰 전에 관할 구청 세무과나 세무사에게 내 상황의 세율을 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1확약서 문구: 매각물건명세서에 대항력포기확약서 내용이 그대로 있는지 확인하세요.
2대지 지목: 대지권의 땅이 서류상 '전'으로 되어 있습니다. 대출이나 등기에 문제가 없는지 은행·법무사에게 물어보세요.
3실제 점유: 현장에 가서 비어 있는지, 누가 쓰는지 확인하세요.
4관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 방 3개, 전용 15평대
+ 대항력포기확약서로 보증금 인수 부담 없음
+ 청구금액이 감정가 안쪽
- 1995년식, 4층(꼭대기층)
- 최저가가 감정가로 다시 올라감
- 대지 지목 '전' 표기
이런 분께 맞습니다
· 마석·화도 쪽에서 방 3개 집을 찾는 실거주자
· 대항력포기확약서 사건을 공부하고 싶은 분

10종합 의견

두 번 유찰됐다가 감정가로 다시 돌아온 물건입니다.
보증기관의 대항력포기확약서로 낙찰자가 보증금을 떠안을 걱정이 없어졌기 때문입니다.
권리는 단순해졌지만 값도 다시 올라갔습니다.
1995년식 꼭대기층 빌라의 실거래가와 비교해 감정가가 적당한지부터 따져 보세요.

11자주 묻는 질문

Q. 혜성빌라 2026타경20490 최저가는 얼마인가요?
A. 감정가 그대로인 1억 2,700만원입니다.
Q. 두 번 유찰됐는데 왜 감정가로 돌아갔나요?
A. 보증기관이 대항력포기확약서를 내서 매각 조건이 바뀌었고, 이번 기일 최저가가 감정가로 다시 정해졌습니다.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 1,270만원입니다.
Q. 세입자 보증금을 떠안나요?
A. 명세서상 보증기관이 배당받지 못한 보증금을 청구하지 않기로 해서 떠안지 않습니다. 원문 문구는 꼭 직접 확인하세요.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#혜성빌라경매 #2026타경20490 #화도읍빌라경매 #남양주시빌라경매 #경기빌라경매 #의정부지법남양주지원경매 #남양주빌라경매 #화도읍빌라 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 포천시 일동면 기산리 단독주택이 나온 2026타경159 사건을 정리했습니다.
한 번 유찰되어 2026년 11월 10일(화) 감정가의 70%인 1억 7,837만 4,000원부터 입찰을 받습니다.
포천 일동면에서 마당 넓은 단독주택을 찾는 분이라면 이 물건을 눈여겨볼 만합니다.
기산리 대지 495㎡와 밭 331㎡, 합쳐 약 250평 땅에 단층 단독주택(129.71㎡)과 창고(25.60㎡)가 함께 나왔고, 한 번 유찰되어 감정가의 70%로 내려왔습니다.
다만 땅이 넓은 시골 주택은 아파트와 확인할 것이 다릅니다.
오늘은 그 차이를 중심으로 정리했습니다.
핵심 쟁점
· 대지 495㎡ + 밭 331㎡(합계 약 250평)에 단독주택과 창고를 한꺼번에 파는 일괄매각입니다.
· 한 번 유찰되어 감정가 70%인 1억 7,837만 4,000원부터 시작합니다. 의정부지방법원은 유찰마다 30%씩 내려갑니다.
· 명세서에 2001년 전입한 대항력 있는 임차인이 있지만 보증금이 적혀 있지 않습니다. 밭은 농지취득자격증명을 내야 합니다.
기산리 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
기산리 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2026타경159
소재지포천시 일동면 기산리
감정가2억 5,482만 630원
최저가1억 7,837만 4,000원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금1,783만 7,400원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 10일(화) 10:30
한 줄 판단땅 826㎡(약 250평)에 단층 단독주택과 창고가 함께 나온 물건입니다. 2001년부터 전입한 대항력 있는 임차인이 명세서에 있는데 보증금이 적혀 있지 않아, 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 경매2계
경매 종류임의경매 (청구금액 6,289만 3,445원)
경매 개시2026년 4월 10일
매각 장소제6호법정(제2별관101호)
매각결정기일2026년 11월 17일(화)
근저당을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다.
청구금액은 약 6,289만원으로 감정가보다 훨씬 적습니다.
이해관계인에는 임차인과 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.

02물건과 건물 정보

주소경기도 포천시 일동면 기산리 606-8
토지826.0㎡ (249.9평)
건물조적조 단층 단독주택 129.71㎡ + 경량판넬조 단층 창고 25.60㎡ (서류상 판넬지붕, 현재는 아스팔트슁글 지붕)
감정평가서에는 단독주택과 창고로 쓰이고 있다고 적혀 있고, 내부구조도가 붙어 있습니다.
위생·급배수·전기·난방 설비가 있습니다.
명세서에 따르면 땅 위의 나무, 관정(지하수), 태양광발전설비, 바깥 계단은 땅·건물 값에 포함해 평가됐습니다.
기산리 내부구조도 (법원 감정평가서)
기산리 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

집은 기산삼거리 남동쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 주택, 농경지, 임야가 있는 지역으로 적고 있습니다.
차로 들어갈 수 있고 가까이에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 '보통'으로 평가됐습니다.
땅은 계획관리지역입니다.
기산리 위치도 (법원 감정평가서)
기산리 위치도 (법원 감정평가서)
기산리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
기산리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
기산리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
기산리 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.10.062억 5,482만 630원 (100%)유찰
2회2026.11.101억 7,837만 4,000원 (70%)이번 입찰
3회 (또 유찰되면)미정1억 2,486만 2,000원 (49%)-
4회 (또 유찰되면)미정8,740만 3,000원 (34%)-
감정가는 2억 5,482만 630원이었고, 2026년 10월 6일 첫 기일에 유찰되어 이번에는 1억 7,837만 4,000원(70%)에서 시작합니다.
이번에도 유찰되면 다음 최저가는 1억 2,486만 2,000원(49%)까지 내려갑니다.
시골 주택은 비슷한 거래가 드무니, 주변 토지·주택 실거래가를 넓게 찾아보세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
기산리 2026타경159 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12001.03.06있음
명세서에는 2001년 3월 6일 전입한 임차인이 있고, 말소기준(2021년 8월 13일 근저당)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 적혀 있습니다.
하지만 보증금과 확정일자는 적혀 있지 않습니다.
현황조사서와 감정평가서 모두 점유·임대 관계는 '확인 필요', '미상'이라고만 적었습니다.
이 사람이 진짜 보증금을 낸 임차인인지, 소유자 가족 등인지 꼭 확인하세요.

06권리 분석

말소기준권리2021.8.13. 근저당권
법원 특이사항일괄매각, 제시외 건물 포함(일부 제시외 물건 제외). 밭(목록3)은 농지취득자격증명 필요
말소기준권리는 2021년 8월 13일 근저당권입니다.
그 뒤 권리는 낙찰되면 지워지고, 명세서에 매수인이 떠안는 권리로 적힌 것은 없습니다.
문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
보증금이 있는 진짜 임차인이고 배당에서 다 못 받으면 남은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서 원문과 권리신고 내용을 직접 확인하세요.
권리 판정 · 주의
대항력 있는 임차인의 보증금을 먼저 확인하세요
명세서상 인수 권리는 없지만, 2001년 전입한 대항력 있는 임차인의 보증금이 적혀 있지 않습니다. 보증금이 없거나 소유자 가족이라면 부담이 적고, 보증금이 있다면 떠안을 수 있습니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
1,783만 7,400원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
누가 살고 있는지, 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받아야 하는지에 따라 명도 방법과 비용이 크게 달라집니다.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택·창고와 대지, 밭(농지)이 섞여 있어 세율이 하나로 정해지지 않습니다. 입찰 전에 포천시청 세무과나 세무사에게 물건별 세율을 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1임차인 보증금: 2001년 전입한 임차인이 보증금을 냈는지, 권리신고를 했는지 원문으로 확인하세요.
2농지취득자격증명: 밭(331㎡)은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내야 하고, 못 내면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 원상회복명령 가능성도 명세서에 적혀 있습니다.
3제외 물건: 감정평가서에 매각에서 빠진 제시외 물건(ㄹ·ㅁ·ㅂ)이 무엇인지 확인하세요.
4땅 경계: 담장·마당·통로가 이웃 땅에 걸치지 않았는지 지적도와 현장을 맞춰 보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 땅 약 250평에 단독주택·창고
+ 태양광설비·관정이 평가에 포함
+ 감정가 70%로 시작
+ 청구금액이 감정가보다 훨씬 적음
- 대항력 있는 임차인 보증금 미확인
- 밭은 농지취득자격증명 필요
- 주변 거래가 드물어 시세 파악이 어려움
이런 분께 맞습니다
· 마당 넓은 전원주택을 직접 쓰려는 분
· 포천·일동 쪽 시골집을 찾는 분
· 농지취득자격증명 절차를 알아볼 수 있는 분

10종합 의견

약 250평 땅에 단독주택과 창고가 감정가 70%로 나왔습니다.
청구금액이 작고 명세서상 인수 권리도 없어 겉으로는 단순해 보입니다.
하지만 2001년 전입한 대항력 있는 임차인의 보증금과 밭의 농지취득자격증명, 이 두 가지를 확인하지 않고 입찰하면 보증금을 잃을 수 있습니다.
원문 확인과 현장 방문을 먼저 하세요.

11자주 묻는 질문

Q. 포천 기산리 단독주택 2026타경159 최저가는 얼마인가요?
A. 한 번 유찰되어 감정가의 70%인 1억 7,837만 4,000원입니다.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 1,783만 7,400원입니다.
Q. 농지취득자격증명이 왜 필요한가요?
A. 함께 파는 땅 가운데 밭(331㎡)이 있어서입니다. 매각결정기일까지 내지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 10일(화) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 제6호 법정(제2별관 101호)입니다.
Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?
A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 2,486만 2,000원(49%)입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#기산리경매 #2026타경159 #일동면단독주택경매 #포천시단독주택경매 #경기단독주택경매 #의정부지법경매 #포천단독주택경매 #포천전원주택경매 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 수원시 영통구 이의동 테라스힐 전용 40.39㎡(12.2평) 오피스텔이 나온 2026타경50721 사건을 정리했습니다.
한 번 유찰되어 2026년 11월 10일(화) 감정가의 70%인 1억 5,190만원부터 입찰을 받습니다.
광교역 걸어서 가까운 오피스텔을 1억 원대 중반에 찾는 분이라면 이 물건을 눈여겨볼 만합니다.
수원 영통구 이의동 테라스힐 3층, 전용 40.39㎡(약 12.2평) 오피스텔이 한 번 유찰되어 감정가의 70%로 내려왔습니다.
'대항력 있는 임차인'이라는 말에 겁먹고 지나치기 쉬운 물건인데, 법원 서류를 끝까지 읽으면 이야기가 달라집니다.
핵심 쟁점
· 신분당선 광교역 남서쪽 인근, 2016년 사용승인된 10층 건물의 3층입니다.
· 한 번 유찰되어 감정가 70%인 1억 5,190만원부터 시작합니다. 수원지방법원은 유찰마다 30%씩 내려갑니다.
· 보증금 2억 8,000만원의 주택임차권등기가 있지만, 신청채권자가 대항력을 포기하는 확약서를 냈습니다. 매수인은 못 받은 보증금을 떠안지 않는다고 명세서에 적혀 있습니다.
테라스힐 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
테라스힐 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2026타경50721
소재지수원시 영통구 이의동 테라스힐 3층에이301호
면적전용 40.39㎡ (12.2평)
감정가2억 1,700만원
최저가1억 5,190만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금1,519만원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 10일(화) 10:00
한 줄 판단신분당선 광교역 가까운 2016년식 오피스텔입니다. 대항력 있는 임차권등기가 있지만, 보증금을 대신 갚은 신청채권자가 대항력을 포기하는 확약서를 내서 매수인이 남은 보증금을 떠안지 않는 조건입니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원수원지방법원 경매9계
경매 종류강제경매 (청구금액 3억 580만 3,890원)
경매 개시2026년 2월 13일
매각 장소수원지방법원 제101호 법정
매각결정기일2026년 11월 17일(화)
임차인의 보증금을 대신 돌려준 보증기관이 그 돈을 받으려고 신청한 강제경매입니다.
청구금액은 약 3억 580만원입니다.
매각물건명세서에 따르면 신청채권과 임차권등기 채권은 같은 돈입니다.

02물건과 건물 정보

주소경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 3층에이301호
전용면적40.39㎡ (12.2평)
대지권13.13㎡ (4.0평)
건물철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 에이301호 (2016년 12월 7일 사용승인)
전용 평당 최저가약 1,245만원
감정평가서에는 서류상 오피스텔로 쓰인다고 적혀 있고, 내부구조도가 붙어 있습니다.
지하주차장과 승강기가 있습니다.
방 구조는 내부구조도를 보고, 실제 상태는 현장에서 확인하세요.
테라스힐 내부구조도 (법원 감정평가서)
테라스힐 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

건물은 광교역(신분당선) 남서쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 상업·업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 학교가 섞인 지역으로 적고 있습니다.
버스정류장과 광교역이 가까워 대중교통 사정은 '양호'로 평가됐습니다.
건물은 세 방향으로 왕복 2차선 안팎의 도로에 접해 있습니다.
테라스힐 위치도 (법원 감정평가서)
테라스힐 위치도 (법원 감정평가서)
테라스힐 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
테라스힐 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
테라스힐 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
테라스힐 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.10.072억 1,700만원 (100%)유찰
2회2026.11.101억 5,190만원 (70%)이번 입찰
3회 (또 유찰되면)미정1억 633만원 (49%)-
4회 (또 유찰되면)미정7,443만 1,000원 (34%)-
감정가는 2억 1,700만원이었고, 2026년 10월 7일 첫 기일에 유찰되어 이번에는 1억 5,190만원(70%)에서 시작합니다.
전용 평당으로 계산하면 약 1,245만원입니다.
이번에도 유찰되면 다음 최저가는 1억 633만원(49%)까지 내려갑니다.
광교 오피스텔 최근 실거래가와 월세 시세를 먼저 확인하고 입찰가를 정하세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
테라스힐 2026타경50721 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12021.04.19있음
명세서에는 2021년 4월 19일 전입, 4월 20일 확정일자를 받은 임차인이 있고, 말소기준(2026년 2월 13일 경매개시결정)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 적혀 있습니다.
다만 현황조사 때는 문이 닫혀 아무도 만나지 못했고, 전입세대 열람에는 지금 세대주가 없다고 나왔습니다.
임차인이 이사 나가면서 임차권등기를 해 둔 것으로 보이지만, 실제 점유는 직접 확인해야 합니다.

06권리 분석

말소기준권리2026.2.13. 경매개시결정
법원 특이사항신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출 — 배당받지 못한 잔존 보증금을 매수인은 인수하지 않음
말소기준권리는 2026년 2월 13일 경매개시결정입니다.
원래대로라면 그보다 앞선 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
그런데 이 사건은 보증금을 대신 갚은 신청채권자가 대항력을 포기하고 배당만 받겠다는 확약서를 냈습니다.
그래서 명세서에 '배당받지 못한 남은 보증금을 매수인은 인수하지 않는다'고 적혀 있습니다.
입찰 전에 매각물건명세서 원문에서 이 문구를 꼭 직접 확인하세요.
권리 판정 · 주의
확약서 덕분에 보증금 인수 부담은 없는 조건입니다
대항력 있는 임차권등기가 있지만 대항력 포기 확약서가 제출되어, 명세서상 매수인이 남은 보증금을 떠안지 않습니다. 남은 확인은 명세서 원문 문구, 실제 점유, 관리비 체납입니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
1,519만원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
확인 필요
전입한 세대가 없어 비어 있을 가능성이 있지만, 실제로 누가 쓰는지는 확인되지 않았습니다. 짐이 남아 있으면 정리 절차와 비용이 들 수 있습니다.
3. 예상 취득세
약 4.6%
오피스텔은 서류상 업무시설이라 보통 낙찰가의 약 4.6%(취득세·지방교육세·농어촌특별세 포함)를 냅니다. 내 상황에 맞는 세율은 수원시 영통구청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1확약서 문구: 매각물건명세서에 '잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않음'이 그대로 있는지 확인하세요.
2실제 점유: 현장에 가서 비어 있는지, 누가 쓰고 있는지 확인하세요.
3실거래가·월세: 같은 건물이나 광교역 주변 비슷한 오피스텔의 최근 시세와 비교하세요.
4관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
5대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
6원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 신분당선 광교역 가까움
+ 2016년 사용승인, 지하주차장·승강기
+ 대항력 포기 확약서로 보증금 인수 부담 없음
+ 감정가 70%로 시작
- 실제 점유 확인 안 됨
- 오피스텔 취득세 4.6%대
- 관리비 체납 여부 미확인
이런 분께 맞습니다
· 광교역으로 출퇴근하는 1인 가구
· 월세 수익용 소형 오피스텔을 찾는 분
· 대항력 포기 확약서가 무엇인지 배워 보고 싶은 분

10종합 의견

광교역 가까운 2016년식 오피스텔이 감정가 70%로 나왔습니다.
'대항력 있는 임차인' 표시만 보면 위험해 보이지만, 신청채권자의 대항력 포기 확약서로 매수인이 남은 보증금을 떠안지 않는 조건입니다.
명세서 원문 문구와 실제 점유, 주변 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.

11자주 묻는 질문

Q. 테라스힐 2026타경50721 최저가는 얼마인가요?
A. 한 번 유찰되어 감정가의 70%인 1억 5,190만원입니다.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 1,519만원입니다.
Q. 대항력 있는 임차인이 있는데 괜찮나요?
A. 신청채권자가 대항력을 포기하는 확약서를 내서, 명세서상 매수인은 배당받지 못한 보증금을 떠안지 않습니다. 원문 문구는 꼭 직접 확인하세요.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 10일(화) 오전 10시, 수원지방법원 제101호 법정입니다.
Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?
A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 1억 633만원(49%)입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#테라스힐경매 #2026타경50721 #이의동오피스텔경매 #수원시영통구오피스텔경매 #경기오피스텔경매 #수원지법경매 #광교오피스텔경매 #광교역오피스텔 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 안양시 동안구 관양동 강남프린스빌딩 전용 50.22㎡(15.2평) 빌라가 나온 2024타경108157 사건을 정리했습니다.
9번 유찰되어 2026년 11월 10일(화) 감정가의 21%인 8,808만 1,000원부터 입찰을 받습니다.
안양 관양동 강남프린스빌딩 4층, 2018년 사용승인된 전용 50.22㎡(약 15.2평) 연립주택이 아홉 번 유찰되어 최저가 8,808만 1,000원까지 내려왔습니다.
숫자만 보면 반값보다 훨씬 싸 보이지만, 이런 물건일수록 '왜 이렇게 싸졌는지'부터 확인해야 합니다.
오늘 글은 그 이유를 쉽게 풀어 보는 데 집중합니다.
꼭 먼저 보세요
· 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 적혀 있습니다.
· 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면 남은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다.
· 임차인의 보증금 가운데 3억 360만원은 은행이 우선변제권을 넘겨받았다고 적혀 있습니다. 최저가(8,808만 1,000원)보다 훨씬 큰 돈입니다.
강남프린스빌딩 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
강남프린스빌딩 건물 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2024타경108157
소재지안양시 동안구 관양동 강남프린스빌딩 4층408호
면적전용 50.22㎡ (15.2평)
감정가4억 2,000만원
최저가8,808만 1,000원 (감정가 21%, 9회 유찰)
입찰보증금880만 8,100원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 11월 10일(화) 10:00
한 줄 판단감정가의 21%까지 내려온 데는 이유가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있어, 배당에서 다 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 물건입니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원수원지방법원 안양지원 경매1계
경매 종류강제경매 (청구금액 3억 5,000만원)
경매 개시2024년 9월 25일
매각 장소104호 입찰법정
매각결정기일2026년 11월 17일(화)
채권자가 판결 등을 근거로 신청한 강제경매입니다.
청구금액은 3억 5,000만원입니다.
이해관계인에는 임차인, 주택임차권자, 가압류권자, 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.
참고
한 번 낙찰됐다가 다시 시작된 사건입니다
2025년 9월 매각기일 뒤 매각결정 절차가 있었지만, 2026년 3월부터 감정가 4억 2,000만원으로 다시 매각이 시작되어 일곱 번 더 유찰됐습니다. 법원 기록에 결과가 코드로만 남아 있어 앞선 낙찰이 왜 이어지지 않았는지는 법원경매정보에서 직접 확인하세요.

02물건과 건물 정보

주소경기도 안양시 동안구 동편로183번길 76, 4층408호 (관양동,강남프린스빌딩)
전용면적50.22㎡ (15.2평)
대지권12.92㎡ (3.9평)
건물철근콘크리트구조 지하 2층·지상 4층 건물의 4층 408호 (2018년 7월 6일 사용승인)
전용 평당 최저가약 579만원
감정평가서에는 연립주택으로 쓰인다고 적혀 있고, 내부구조도가 붙어 있습니다.
매각물건명세서 비고란에는 확장형 발코니와 복층(다락)이 있다고 적혀 있습니다.
복층·다락 면적은 전용면적에 들어가지 않을 수 있으니 건축물대장과 함께 보세요.
강남프린스빌딩 내부구조도 (법원 감정평가서)
강남프린스빌딩 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

건물은 관악초등학교 북쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 섞인 지역으로 적고 있습니다.
가까이에 버스정류장이 있고 교통 사정은 '무난'으로 평가됐습니다.
남서쪽으로 중로와 이어지고, 동쪽은 폭 약 8m 포장도로에 접해 있습니다.
강남프린스빌딩 위치도 (법원 감정평가서)
강남프린스빌딩 위치도 (법원 감정평가서)
강남프린스빌딩 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
강남프린스빌딩 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
강남프린스빌딩 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
강남프린스빌딩 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2025.06.173억 9,700만원 (95%)유찰
2회2025.07.223억 1,760만원 (76%)유찰
3회2025.09.022억 5,408만원 (60%)법원 기록 확인
4회2026.03.034억 2,000만원 (100%)유찰
5회2026.04.073억 3,600만원 (80%)유찰
6회2026.05.122억 6,880만원 (64%)유찰
7회2026.06.162억 1,504만원 (51%)유찰
8회2026.07.211억 7,203만 2,000원 (41%)유찰
9회2026.09.011억 3,762만 6,000원 (33%)유찰
10회2026.10.061억 1,010만 1,000원 (26%)유찰
11회2026.11.108,808만 1,000원 (21%)이번 입찰
12회 (또 유찰되면)미정7,046만 5,000원 (17%)-
13회 (또 유찰되면)미정5,637만 2,000원 (13%)-
다시 시작한 2026년 3월의 감정가는 4억 2,000만원이었습니다.
그 뒤 매번 20%씩 내려 이번 최저가는 8,808만 1,000원(21%)입니다.
이번에도 유찰되면 7,046만 5,000원(17%)까지 내려갑니다.
하지만 이 물건은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.
낙찰가 + 떠안을 수 있는 보증금을 합친 돈이 실제 값입니다.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
강남프린스빌딩 2024타경108157 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

구분전입일대항력
전입 세대 12020.09.04있음
명세서에는 2020년 9월 4일 전입하고 2020년 8월 7일 확정일자를 받은 임차인이 있고, 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다.
말소기준권리(2024년 9월 25일 강제경매개시결정)보다 전입이 빠르기 때문입니다.
현황조사 때는 문이 닫혀 아무도 만나지 못했고, 전입세대 열람에는 지금 세대주가 없다고 나왔습니다.
임차인이 이사 나가면서 주택임차권등기로 권리를 지켜 둔 것으로 보이지만, 실제 점유는 직접 확인해야 합니다.

06권리 분석

말소기준권리2024.09.25. 강제경매개시결정
법원 특이사항확장형 발코니 및 복층(다락) 있음
말소기준권리는 2024년 9월 25일 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 임차인의 주택임차권등기는 낙찰돼도 지워지지 않습니다.
임차인이 배당을 신청해 보증금을 받아 가더라도, 낙찰가가 낮으면 다 받지 못합니다.
이때 못 받은 나머지는 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 정확한 보증금 총액과 배당 순서는 매각물건명세서와 등기부 을구를 직접 보고 계산하세요.
권리 판정 · 위험
보증금을 떠안을 수 있는 물건입니다
대항력 있는 주택임차권등기가 있어, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 갚아야 할 수 있습니다. 보증금 총액과 배당 예상액을 계산하기 전에는 입찰하지 마세요.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
880만 8,100원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
보증금 정리가 먼저
대항력 있는 임차인은 보증금을 다 돌려받기 전까지 집을 비워 달라는 요구에 응하지 않아도 됩니다. 명도비보다 '돌려줘야 할 보증금'을 먼저 계산하세요.
3. 예상 취득세
별도 확인 필요
주택 취득세는 낙찰가와 보유 주택 수 등에 따라 달라집니다. 떠안는 보증금도 취득 가격에 들어갈 수 있으니, 입찰 전에 안양시청 세무과나 세무사에게 꼭 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1보증금 총액: 매각물건명세서와 등기부 을구에서 주택임차권등기의 보증금 총액을 확인하세요.
2배당 예상: 낙찰가에서 임차인이 먼저 받을 돈을 빼 보고, 낙찰자가 떠안을 금액을 계산하세요.
3앞선 낙찰 결과: 2025년 9월 낙찰이 왜 이어지지 않았는지 법원 기록을 확인하세요.
4복층·다락: 건축물대장과 실제 구조가 같은지 확인하세요.
5관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
6대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
7원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 2018년 사용승인, 승강기 있음
+ 확장형 발코니·복층(다락)
+ 관악초 가까운 주거지
- 대항력 있는 주택임차권등기
- 떠안을 보증금이 최저가보다 클 수 있음
- 실제 점유 확인 안 됨
이런 분께 맞습니다
· 권리분석을 공부하며 '싼 이유'를 배우려는 분
· 보증금 인수까지 계산할 수 있는 경험 있는 분

10종합 의견

감정가 21%라는 숫자는 크게 눈에 띄지만, 대항력 있는 주택임차권등기 때문에 실제로 드는 돈은 훨씬 클 수 있습니다.
이 물건은 '싸 보이는 이유'를 공부하기 좋은 예입니다.
보증금 총액과 배당 예상액을 직접 계산할 수 없다면 입찰하지 않는 것이 맞습니다.

11자주 묻는 질문

Q. 강남프린스빌딩 2024타경108157 최저가는 얼마인가요?
A. 아홉 번 유찰되어 감정가의 21%인 8,808만 1,000원입니다.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 880만 8,100원입니다.
Q. 왜 이렇게 싸졌나요?
A. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있어, 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있기 때문입니다.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 11월 10일(화) 오전 10시, 수원지방법원 안양지원 104호 입찰법정입니다.
Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?
A. 20%씩 내려가서 다음 회차는 7,046만 5,000원(17%)입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#강남프린스빌딩경매 #2024타경108157 #관양동빌라경매 #안양시동안구빌라경매 #경기빌라경매 #수원지법안양지원경매 #안양빌라경매 #보증금인수 #경매제로 #법원경매
안녕하세요, 경기도 아파트·빌라·주택 법원경매 물건을 매일 무료로 정리하는 경매제로입니다.
오늘은 동두천시 지행동 지행역휴먼빌 전용 148.93㎡(45.1평) 아파트가 나온 2025타경72389 사건을 정리했습니다.
한 번 유찰되어 2026년 12월 9일(수) 감정가의 70%인 3억 3,600만원부터 입찰을 받습니다.
동두천에서 방 4개짜리 넓은 아파트를 3억 원대에 찾는 분이라면 이 물건을 눈여겨볼 만합니다.
지행동 지행역휴먼빌 101동 8층, 전용 148.93㎡(약 45.1평) 호실이 한 번 유찰되어 감정가의 70%로 내려왔습니다.
첫 기일(2026년 3월 4일) 뒤 약 9개월 만에 다시 매각기일이 잡혔습니다.
핵심 쟁점
· 1호선 지행역 인근, 15층 건물의 8층, 전용 148.93㎡(약 45.1평)입니다.
· 한 번 유찰되어 감정가 70%인 3억 3,600만원부터 시작합니다. 의정부지방법원은 유찰마다 30%씩 내려갑니다.
· 법원 자료에 임차인은 없지만, 집행관이 방문했을 때 문이 닫혀 있어 점유자를 만나지 못했습니다. 실제 거주자 확인이 필요합니다.
지행역휴먼빌 단지 모습 (법원 감정평가 사진)
지행역휴먼빌 단지 모습 (법원 감정평가 사진)
한눈에 보기
사건번호2025타경72389
소재지동두천시 지행동 지행역휴먼빌 101동 8층 803호
면적전용 148.93㎡ (45.1평)
감정가4억 8,000만원
최저가3억 3,600만원 (감정가 70%, 1회 유찰)
입찰보증금3,360만원 (최저가의 10%)
매각기일2026년 12월 9일(수) 10:30
한 줄 판단1호선 지행역 가까운 전용 45평 대형 아파트입니다. 등록된 임차인과 인수 권리는 없고, 소유자 가족이 사는 것으로 보여 명도는 협의 위주가 될 가능성이 큽니다.
이 글의 순서

01사건 개요

법원의정부지방법원 경매7계
경매 종류임의경매 (청구금액 2억 1,180만 1,243원)
경매 개시2025년 5월 28일
매각 장소6호 입찰법정
매각결정기일2026년 12월 16일(수)
근저당을 가진 채권자가 신청한 임의경매입니다.
청구금액은 약 2억 1,180만원입니다.
이해관계인에는 근저당권자, 가압류권자, 압류권자, 배당요구권자, 세금을 걷는 기관(교부권자)이 있습니다.
참고
감정한 지 1년이 넘었습니다
감정평가는 2025년 중반에 이루어졌습니다. 그 뒤 동두천 아파트 시세가 움직였을 수 있으니, 감정가 4억 8,000만원을 그대로 믿지 말고 같은 단지 대형 평형의 최근 실거래가와 꼭 비교해 보세요.

02물건과 단지 정보

주소경기도 동두천시 지행동 308 지행역휴먼빌아파트 101동 8층 803호
전용면적148.93㎡ (45.1평)
대지권76.64㎡ (23.2평)
건물철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 803호 (콘크리트 경사지붕)
전용 평당 최저가약 745만원
감정평가서에는 방 4개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 발코니, 드레스룸, 서재가 있는 아파트로 적혀 있습니다.
식구가 많거나 서재·작업방이 필요한 집에 맞는 구조입니다.
승강기와 소화전 설비가 있습니다.
지행역휴먼빌 내부구조도 (법원 감정평가서)
지행역휴먼빌 내부구조도 (법원 감정평가서)

03입지와 주변

단지는 동두천외국어고등학교 북서쪽 가까이에 있습니다.
감정평가서는 주변을 아파트 단지, 여러 학교, 근린생활시설이 섞인 지역으로 적고 있습니다.
가까이에 1호선 지행역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 '보통'으로 평가됐습니다.
단지 안 도로가 바깥 큰길과 이어져 차량 출입도 편합니다.
지행역휴먼빌 위치도 (법원 감정평가서)
지행역휴먼빌 위치도 (법원 감정평가서)
지행역휴먼빌 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
지행역휴먼빌 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
지행역휴먼빌 주변 모습 (법원 감정평가 사진)
지행역휴먼빌 주변 모습 (법원 감정평가 사진)

04가격과 유찰 이력

회차날짜최저가결과
1회2026.03.044억 8,000만원 (100%)유찰
2회2026.12.093억 3,600만원 (70%)이번 입찰
3회 (또 유찰되면)미정2억 3,520만원 (49%)-
4회 (또 유찰되면)미정1억 6,464만원 (34%)-
감정가는 4억 8,000만원이었고, 2026년 3월 첫 기일에 유찰되어 이번에는 3억 3,600만원(70%)에서 시작합니다.
전용 평당으로 계산하면 약 745만원입니다.
이번에도 유찰되면 다음 최저가는 2억 3,520만원(49%)까지 내려갑니다.
다만 대형 평형은 찾는 사람이 적어 값이 더 내려가기도 하고, 반대로 한 번에 경쟁이 몰리기도 하니 실거래가부터 확인하고 입찰가를 정하세요.
경매제로에서는 이 물건의 회차별 최저가 계단, 입찰까지 남은 날(D-day), 법원 사진 전체, 임차인 표를 한 페이지로 볼 수 있습니다. 회원가입 없이 무료입니다.
지행역휴먼빌 2025타경72389 바로 보기 →

05임차인·점유 현황

법원 자료에 등록된 임차인은 없습니다.
현황조사서에는 소유자 세대(가족 포함)가 전입되어 있다고 적혀 있습니다.
집행관이 방문했을 때는 문이 닫혀 있어 아무도 만나지 못했고, 점유 관계는 따로 확인이 필요하다고 적었습니다.
감정평가서의 임대관계도 '미상'입니다.

06권리 분석

말소기준권리2020.10.15. 근저당권
법원 특이사항없음 (매각물건명세서 비고란 빈칸)
말소기준권리는 2020년 10월 15일 근저당권입니다.
이 근저당과 그 뒤의 가압류·압류는 낙찰되면 모두 지워집니다.
매각물건명세서에도 매수인이 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
소유자 가족이 사는 것으로 보이므로 대항력 있는 임차인 문제는 적습니다.
그래도 입찰 전에 법원경매정보에서 매각물건명세서와 등기부등본을 직접 열어 보세요.
권리 판정 · 안전
명세서상 인수 권리는 없습니다
등록된 임차인이 없고 소유자 세대가 전입되어 있어 권리 관계는 단순한 편입니다. 남은 확인은 실제 거주자, 관리비 체납, 최근 실거래가입니다.

07예상 비용

낙찰가 말고도 준비해야 할 돈이 있습니다.
입찰 전에 아래 세 가지를 같이 계산해 두세요.
1. 입찰보증금
3,360만원
최저가의 10%를 입찰 당일 법원에 냅니다. 떨어지면 그 자리에서 돌려받고, 낙찰 뒤 잔금을 안 내면 돌려받지 못합니다.
2. 예상 명도비용
협의에 따라 다름
소유자 가족이 사는 것으로 보입니다. 이사 날짜와 이사비를 협의하는 경우가 많고, 협의가 안 되면 인도명령과 강제집행 비용이 듭니다. 금액은 집 크기와 짐 양에 따라 달라지니 미리 알아보세요.
3. 예상 취득세
약 1.3%
6억 원 이하이지만 전용 85㎡를 넘는 주택이라 1주택 기준 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 합쳐 1.3% 안팎입니다. 집이 여러 채라면 세율이 달라지니 동두천시청 세무과나 세무사에게 확인하세요.

08입찰 전에 확인할 것

입찰 전 체크리스트
1실거주자: 현장에 가서 소유자 가족이 실제로 사는지, 다른 사람이 사는지 확인하세요.
2실거래가: 같은 단지 대형 평형의 최근 실거래가와 매물 시세를 비교하세요.
3관리비 체납: 법원 자료에는 관리비가 나오지 않습니다. 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보세요.
4대출 한도: 경락잔금대출 한도는 집값·보유 주택 수에 따라 크게 다릅니다. 입찰 전에 은행에 먼저 물어보세요.
5원문 확인: 법원경매정보에서 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 열어 보세요.

09장점과 이런 분께 추천

좋은 점아쉬운 점
+ 1호선 지행역 가까움
+ 방 4개·욕실 2개, 전용 45평
+ 등록된 임차인·인수 권리 없음
+ 감정가 70%로 시작
- 감정한 지 1년 넘음
- 점유자를 만나지 못함
- 대형 평형이라 되팔 때 수요 확인 필요
이런 분께 맞습니다
· 식구가 많아 넓은 집이 필요한 분
· 1호선으로 출퇴근하는 동두천·양주 실거주자
· 권리가 단순한 물건으로 경매를 시작하려는 분

10종합 의견

지행역 가까운 전용 45평 아파트가 감정가 70%로 나왔습니다.
등록된 임차인과 인수 권리가 없어 권리 관계는 단순한 편입니다.
다만 감정한 지 1년이 넘었고 점유자를 만나지 못했습니다.
실거래가와 실제 거주자를 확인한 뒤, 다음 회차까지 기다릴지 이번에 들어갈지 정하시기 바랍니다.

11자주 묻는 질문

Q. 지행역휴먼빌 2025타경72389 최저가는 얼마인가요?
A. 한 번 유찰되어 감정가의 70%인 3억 3,600만원입니다.
Q. 입찰보증금은 얼마인가요?
A. 최저가의 10%인 3,360만원입니다.
Q. 세입자가 있나요?
A. 법원 자료에 등록된 임차인은 없고, 소유자 세대가 전입되어 있습니다.
Q. 입찰일과 장소는 언제, 어디인가요?
A. 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 6호 입찰법정입니다.
Q. 또 유찰되면 얼마까지 내려가나요?
A. 30%씩 내려가서 다음 회차는 2억 3,520만원(49%)입니다.

AUCTION ZERO
어려움 제로, 비용도 제로! 경매제로
경기 아파트·빌라·오피스텔 법원경매 물건을 매일 정리하는 무료 사이트입니다.
무료·가입 없음 — 열람료도, 회원가입도 필요 없습니다.
매일 갱신 — 법원 자료를 매일 새로 받아 유찰·변경된 최저가를 바로 반영합니다.
최저가 계단·D-day — 회차별 최저가와 다음 회차 가격, 입찰까지 남은 날을 한눈에 봅니다.
임차인 표 — 매각물건명세서의 보증금·확정일자·대항력을 표로 정리합니다.
법원 사진 전체 — 현황조사·감정평가 사진을 크게 볼 수 있습니다.
빠른 걸러 보기 — 이번 주 입찰, 2회 이상 유찰, 반값 경매, 대항력 있는 임차인 없음.
※ 이 글은 대한민국 법원 법원경매정보의 공개 자료(공공저작물, 저작권법 제24조의2에 따른 자유이용)를 정리한 참고 자료입니다. 입력 착오나 이후 변경으로 실제와 다를 수 있습니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다. 이 글만 보고 입찰해서 생긴 손해는 책임지지 않습니다. 내용 정정·삭제 요청은 댓글로 남겨 주세요.
사진 출처: 법원경매정보(현황조사서·감정평가서)
#지행역휴먼빌경매 #2025타경72389 #지행동아파트경매 #동두천시아파트경매 #경기아파트경매 #의정부지법경매 #동두천아파트경매 #지행역아파트 #경매제로 #법원경매

퇴직금을 IRP 같은 연금계좌에 넣어 두었다가 55세 이후 연금으로 받으면, 원래 내야 할 퇴직소득세의 70%만 뗀다. 실제로 연금을 받은 해가 10년을 넘으면 그 뒤 받는 몫은 60%, 20년을 넘으면 50%로 더 낮아진다. 한 번에 일시금으로 빼면 이 감면이 없고 퇴직소득세를 그대로 낸다.

같은 퇴직금이라도 몇 년에 걸쳐 꺼내느냐에 따라 떼는 세금이 30%에서 50%까지 줄어든다.

소득세법이 정한 비율은 10년까지 70%, 20년까지 60%, 그 뒤 50%다

소득세법 제129조는 퇴직소득을 연금으로 받을 때 떼는 세율을, 연금이 아닌 방식으로 꺼낼 때 떼는 세율의 몇 %로 할지 정해 두었다. 연금을 실제로 받은 해가 10년 이하이면 70%, 10년 초과 20년 이하이면 60%, 20년을 넘으면 50%다. 퇴직연금을 받는 계좌에는 확정기여형 퇴직연금 계좌와 개인형퇴직연금, 곧 IRP 계좌가 들어간다.

상자에 화분과 머그잔을 담아 정리하는 사무실 책상

퇴직소득세 1,000만원이면 연금으로 받을 때 700만원을 뗀다

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 가령 퇴직금에 붙는 퇴직소득세가 1,000만원으로 계산된 사람이 이 퇴직금을 IRP에 넣어 두었다고 해 보자. 퇴직소득세는 퇴직금 액수와 근속연수에 따라 크게 달라지므로, 1,000만원은 비교를 쉽게 하려고 고른 숫자다.

  • 일시금으로 한 번에 뺄 때 — 1,000만원을 그대로 낸다
  • 10년 안에 연금으로 나눠 받을 때 — 1,000만원 × 70% = 700만원
  • 절반은 10년 안에, 절반은 11년째 이후에 받을 때 — 350만원 + 300만원 = 650만원

일시금과 10년 연금만 비교해도 300만원 차이가 난다. 감면은 받는 금액에 붙는 세금에서 빠지는 것이라, 길게 나눠 받을수록 뒤쪽에 받는 몫의 세율이 내려간다.

55세 이후, 한도 안에서 꺼내야 연금으로 친다

감면은 연금수령일 때만 붙는다. 소득세법 시행령 제40조의2는 연금수령의 요건을 세 가지로 적는다. 55세 이후 연금수령 개시를 신청하고 꺼낼 것, 가입 후 5년이 지날 것, 해마다 정해지는 연금수령한도 안에서 꺼낼 것이다.

의자 두 개와 책상이 놓인 작은 상담실

퇴직금이 들어 있는 계좌는 5년 요건을 따지지 않는다. 그래서 55세가 넘어 퇴직했다면 바로 연금 개시를 신청할 수 있다. 다만 한도를 넘겨 한꺼번에 많이 꺼내면 넘는 부분은 연금외수령이 되어 감면이 붙지 않는다. 연금수령연차가 11년 이상이 되면 이 한도 계산은 더 적용하지 않는다.

55세 전에 퇴직했다면 퇴직금을 계좌에 그대로 두는 것만으로 감면받을 자격이 유지된다.

이른 아침 집 뒤 텃밭에 놓인 물뿌리개

당장 큰돈이 필요하면 감면보다 이자가 더 클 수 있다

연금으로 나눠 받는 동안에는 그 돈을 한 번에 쓸 수 없다. 퇴직 직후 대출을 갚아야 하는 경우라면, 연금으로 받아 아끼는 세금보다 남은 대출에 계속 붙는 이자가 더 클 수 있다. 반대로 다른 소득이나 예금으로 생활비를 댈 수 있다면 퇴직금은 계좌에 두고 길게 나눠 받을수록 세금이 줄어든다.

  • 퇴직소득 원천징수영수증 — 회사가 계산한 퇴직소득세 금액이 적혀 있다
  • 연금으로 받을 기간 — 10년 안에 다 받을지, 11년 넘게 나눌지 정한다
  • 연간 수령 한도 — 연금계좌가 있는 금융회사에 올해 한도가 얼마인지 묻는다
  • 갚을 대출 — 남은 원금과 금리를 적어 감면액과 비교한다

영수증의 퇴직소득세에 30%를 곱하면 10년 안에 연금으로 받을 때 줄어드는 세금이 나온다. 그 금액을 남은 대출의 1년 이자와 나란히 적어 보면 일시금과 연금 중 어느 쪽인지 판단할 수 있다. 운용수익에 붙는 세금과 지방소득세는 이 글에서 다루지 않았으므로 실제 세액은 금융회사의 연금 수령 시뮬레이션으로 확인한다.

참고한 자료

국가법령정보센터 · 소득세법 제129조(원천징수세율) — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

국가법령정보센터 · 소득세법 시행령 제40조의2(연금계좌 등) — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

1969년 이후에 태어난 사람은 국민연금을 65세부터 받고, 원하면 60세까지 당겨 받을 수 있다. 다만 5년을 당기면 평생 원래 금액의 70%만 받는다. 먼저 받은 5년치와 나중에 덜 받는 몫이 같아지는 나이는 76세 8개월이고, 그보다 오래 살면 정상 수령 쪽이 받은 총액이 많아진다.

일을 일찍 그만둘 계획이라면 연금을 당길지는 60~65세 생활비를 어디서 마련하느냐로 정해진다.

1년 당길 때마다 6%씩, 5년이면 30%가 평생 깎인다

국민연금법은 노령연금을 60세부터, 조기노령연금을 55세부터로 적어 두었다. 그런데 부칙이 출생연도에 따라 이 나이에 1~5세를 더하고, 1969년 이후 출생자는 5세를 더한다. 그래서 1969년 이후 출생자는 정상 65세, 조기 60세가 기준이다.

책상 위에 펼친 서류 폴더와 볼펜

얼마를 받는지는 제63조가 정한다. 1년을 당기면 94%, 2년 88%, 3년 82%, 4년 76%, 5년 70%다. 한 번 정해진 비율은 65세가 돼도 원래대로 돌아가지 않는다.

정상 연금 월 100만원이면 60세부터 월 70만원, 총액은 76세 8개월에 같아진다

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 가령 65세 정상 연금이 월 100만원인 사람이 60세부터 받으면 월 70만원이다. 65세가 되기 전 60개월 동안 4,200만원을 먼저 받는다.

65세부터는 정상 수령을 고른 사람이 매달 30만원씩 더 받는다. 먼저 받은 4,200만원을 30만원씩 따라잡으려면 140개월, 11년 8개월이 걸린다. 76세 8개월까지는 당겨 받은 쪽이, 그 뒤로는 정상 수령 쪽이 받은 총액이 많다.

평일 아침 낙엽이 깔린 동네 공원의 빈 벤치

이 나이는 정상 연금이 월 100만원이든 그보다 적든 많든 똑같다. 70%와 30%라는 비율만으로 정해지기 때문이다. 물가에 맞춰 연금액이 오르는 부분과 부양가족연금, 세금은 넣지 않은 단순 계산이라 실제로는 몇 달 앞뒤로 움직일 수 있다.

다시 일해 소득이 생기면 조기연금은 멈춘다

조기연금은 소득 있는 일을 하지 않는다는 조건으로 받는다. 제66조는 조기연금을 받다가 소득 있는 업무에 종사하면 그 기간의 연금을 멈춘다고 정해 두었다. 그만둔 뒤 몇 년 쉬다가 파트타임이나 프리랜서로 다시 벌 계획이 있다면, 당겨 받은 연금이 그 기간에는 나오지 않을 수 있다.

깎인 비율은 평생 가는데, 받는 기간은 소득에 따라 끊길 수 있다.

오래된 나무 책상 위에 놓인 가죽 줄 손목시계

반대로 70세까지 미루면 월 136만원이 된다

제62조는 연금을 미루면 한 달에 0.6%, 1년에 7.2%를 더해 준다. 같은 사람이 70세까지 5년을 미루면 36%가 더해져 월 136만원이다. 60세에 받으면 70만원, 65세 100만원, 70세 136만원이니 같은 가입 기록으로 받는 월액이 두 배 가까이 벌어진다.

당길지 말지는 세 가지 조건으로 갈린다

  • 60~65세 생활비 — 퇴직금, 예금, 배당 같은 다른 돈으로 5년을 버틸 수 있으면 당길 이유가 약하다
  • 다시 일할 계획 — 소득 있는 일을 할 생각이면 조기연금이 멈출 수 있다
  • 건강과 가족력 — 76세 8개월을 넘겨 살 가능성이 높다고 보면 정상 수령 쪽이 총액에서 앞선다

생활비가 모자라 빚을 내야 하는 상황이라면 이자를 내는 것보다 연금을 당겨 받는 쪽이 나을 수 있다. 반대로 다른 돈이 충분하다면 깎인 비율을 평생 안고 갈 이유가 적다. 내 정상 연금액과 조기 수령액은 국민연금공단 누리집의 예상연금 조회나 지사 상담으로 출생연도와 가입 기록에 맞춰 확인할 수 있다.

참고한 자료

국가법령정보센터 · 국민연금법 제61조·제62조·제63조·제66조, 부칙(법률 제8541호) 제8조 — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

해외주식 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 판 주식의 이익과 손실을 합친 다음, 연 250만원을 빼고 남은 금액에 22%를 매긴다. 공제 250만원은 그해 안에서만 쓰이고 다음 해로 넘어가지 않는다. 그래서 두 달 남은 올해 무엇을 팔고 무엇을 남기느냐가 내년 5월에 낼 세금을 바꾼다.

12월 31일이 지나면 올해 이익과 손실은 그대로 굳고, 1월 1일부터 계산이 처음부터 다시 시작된다.

세율 22%는 소득세 20%와 지방소득세 2%를 합친 것이다

소득세법은 외국 시장에 상장된 주식을 판 이익에 양도소득세를 매기고, 세율을 20%로 정한다. 여기에 지방세법의 개인지방소득세 2%가 붙어 22%가 된다. 신고는 판 다음 해 5월 1일부터 31일까지 직접 한다. 증권사가 대신 떼 가는 세금이 아니라서 신고도 내가 챙겨야 한다.

해 뜨기 전 책상 위의 닫힌 노트북과 식은 커피

공제 250만원은 사람마다 1년에 한 번이다. 법은 해외주식과 국내 주식 가운데 양도세를 내는 몫을 한 묶음으로 보고 공제한다. 국내 상장주식을 대주주가 아닌 사람이 장내에서 사고판 이익은 원래 양도세 대상이 아니므로 이 계산에 들어가지 않는다.

손실 난 종목을 연내에 팔면 이익에서 빠진다

소득세법 제102조는 손실이 난 주식이 있으면 같은 해 다른 주식에서 생긴 이익에서 그 손실을 빼도록 한다. 다만 팔아야 손실이 생긴 것으로 본다. 계좌에 평가손실로만 떠 있는 종목은 계산에 들어가지 않는다.

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 가령 올해 미국 주식 한 종목을 팔아 1,000만원 이익을 이미 냈고, 아직 들고 있는 다른 종목은 300만원 손실 중이라고 해 보자.

전등 스위치 옆에 걸린 달력, 날짜 하나에 동그라미
  • 손실 종목을 그대로 둘 때 — (1,000만원 − 250만원) × 22% = 165만원
  • 손실 종목을 연내에 팔 때 — (1,000만원 − 300만원 − 250만원) × 22% = 99만원

같은 사람이 같은 종목을 갖고 있었는데 손실 종목을 12월 안에 팔았느냐로 세금이 66만원 달라진다. 1월에 팔면 그 손실은 내년 몫이 되고, 올해 이익 1,000만원에는 165만원이 그대로 붙는다.

이익이 250만원 안쪽이면 올해 팔아도 세금이 0원이다

반대로 올해 아직 아무것도 팔지 않았다면 공제 250만원이 통째로 남아 있다. 평가이익이 500만원인 종목을 한 해에 모두 팔면 250만원에 22%가 붙어 55만원을 낸다. 이익 250만원어치만 올해 팔고 나머지를 내년에 팔면, 가격이 그대로라는 가정에서 두 해 모두 공제 안이라 세금이 0원이다.

이 방법은 가격이 그대로라는 가정 위에 서 있다. 내년까지 들고 있는 동안 주가와 환율이 움직이고, 내년에 다른 종목에서 이익이 나면 그 이익과 다시 합쳐진다. 세금 55만원을 아끼려다 남은 물량의 가격이 더 크게 빠질 수도 있으므로, 이 계산은 원래 팔 생각이 있던 종목의 시기를 고를 때만 쓴다. 이 글은 세금 계산 구조를 설명한 것이고 특정 종목의 매매 권유가 아니며, 팔지 말지 판단은 읽는 사람 몫이다.

책상 위의 갈색 서류봉투와 스테이플러로 묶은 서류

세금을 줄이려고 팔 생각이 없던 종목을 파는 것은 순서가 거꾸로다.

증권사 앱의 올해 실현손익으로 두 가지를 확인한다

  • 올해 실현손익 합계 — 해외주식 메뉴의 양도소득 또는 실현손익 화면에서 1월 1일부터 오늘까지 조회한다
  • 평가손실 종목 — 원래 정리할 생각이 있던 종목인지, 계속 들고 갈 종목인지 나눈다
  • 연내 매도 마감일 — 해외 주식은 결제가 며칠 뒤에 이뤄지므로 증권사가 올해 귀속으로 안내하는 마지막 매도일을 확인한다

실현이익이 250만원보다 적으면 남은 공제만큼 이익을 실현할지, 이미 넘었다면 정리하려던 손실 종목을 12월 안에 팔지가 남은 선택이다. 실제 세액은 원화 환산 금액과 수수료에 따라 달라지므로 신고 전에 증권사의 양도소득 계산 자료로 다시 맞춰 본다.

참고한 자료

국가법령정보센터 · 소득세법 제94조·제102조·제103조·제104조·제110조 — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

국가법령정보센터 · 지방세법 제103조의3(양도소득 개인지방소득세 세율) — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

배당을 받으려면 12월 말까지 주식을 사 둬야 한다는 말은 이제 회사마다 맞기도 하고 틀리기도 하다. 금융위원회 자료를 보면 2024년 말 기준으로 코스피·코스닥 상장사 1,008곳, 약 42%가 배당받을 주주를 정하는 날을 연말이 아닌 날로 잡을 수 있게 정관을 바꿨다. 연말에 배당을 보고 주식을 고른다면 그 회사의 배당기준일부터 확인해야 한다.

같은 결산배당이라도 회사에 따라 기준일이 12월 31일일 수도, 다음 해 2~3월일 수도 있다.

예전에는 12월 말에 주주를 정하고 3월에 배당액을 정했다

2023년 금융위원회 설명에 따르면 우리나라 기업 대부분은 결산기 말일, 곧 12월 말 주주를 배당받을 주주로 먼저 확정했다. 배당을 할지, 얼마를 줄지는 다음 해 3월 정기주총에서 정했다.

사람 없이 의자만 놓인 금융회사 지점 대기석

이 순서에서는 투자자가 배당액을 모르는 채로 12월에 주식을 사야 했다. 3월에 배당이 예상보다 적게 정해져도 이미 기준일이 지난 뒤라 받아들이는 수밖에 없었다. 금융위원회는 이 관행을 해외 투자자들이 깜깜이 배당이라고 불렀다고 적었다.

2023년부터 배당액을 먼저 정하고 기준일을 뒤로 잡을 수 있다

금융위원회와 법무부는 2023년 1월, 주총에서 의결권을 행사할 주주를 정하는 날과 배당받을 주주를 정하는 날을 따로 잡을 수 있다고 정리했다. 상법 제354조 유권해석이다. 정관을 고친 회사는 3월 주총에서 배당액을 정한 다음, 그 뒤 날짜를 배당기준일로 공시할 수 있다.

  • 예전 순서 — 12월 말 배당기준일 → 3월 주총에서 배당액 결정 → 4월 지급
  • 바뀐 순서 — 2~3월 이사회·주총에서 배당액 결정 → 그 뒤 날짜를 배당기준일로 공시 → 지급

바뀐 순서를 쓰는 회사라면 12월 말에 주식을 갖고 있어도 그것만으로 배당이 확정되지 않는다. 반대로 1월이나 2월에 사도 공시된 기준일에 주주이면 배당을 받는다. 배당액이 먼저 나오므로 금액을 보고 살지 말지 정할 시간도 생긴다.

날짜 몇 개에 동그라미가 쳐진 벽걸이 달력

정관을 바꾼 회사 중 실제로 기준일을 옮긴 곳은 약 34%였다

정관을 고쳤다고 모든 회사가 새 순서를 쓰는 것은 아니다. 금융위원회 자료에서 2023년 결산배당을 보면, 정관에 반영하고 실제로 배당한 321곳 가운데 109곳, 약 34%만 바뀐 절차로 배당했다. 나머지는 정관상 길을 열어 두고도 예전처럼 12월 말을 기준일로 썼다.

그래서 정관만 보고는 알 수 없고, 해마다 그 회사가 낸 기준일 공시를 봐야 한다.

분기배당도 같은 방향으로 바뀌었다. 2024년 12월 자본시장법 개정으로 기준일을 3·6·9월 말로 못 박은 조항이 빠져, 이사회가 배당액을 정한 뒤 기준일을 정할 수 있게 됐다. 분기배당을 하는 회사라면 분기 말에 맞춰 사는 습관도 다시 봐야 한다.

책상 위에 반쯤 펼쳐 세운 통장과 인주

지난해 기준일 공시가 다음 해였다면 올해도 그럴 가능성이 높다

  • 정관 — 배당기준일을 이사회가 따로 정할 수 있게 고쳤는지
  • 지난해 결산배당 때 낸 배당기준일 공시 — 12월 31일이었는지, 다음 해 2~3월이었는지
  • 올해 배당 관련 안내 — 기준일을 미리 예고한 공시가 있는지

지난해 기준일이 다음 해로 잡혀 있었다면 올해도 그럴 가능성이 높고, 그렇다면 연말까지 서둘러 살 이유가 줄어든다. 기준일이 12월 31일이었던 회사라면 예전 방식대로 연말 주주명부가 기준이다. 이 글은 제도와 확인 순서를 설명한 것이고 특정 종목의 매수나 매도 권유가 아니며, 살지 말지 판단은 읽는 사람 몫이다.

여기 나온 42%와 34%는 2023년 결산배당까지의 숫자다. 그 뒤로 새 절차를 쓰는 회사가 더 늘었을 수 있으므로, 숫자보다 내가 보는 회사의 올해 공시를 기준으로 삼는 편이 정확하다.

참고한 자료

금융위원회 · 배당액을 보고 투자할 수 있도록 배당절차를 개선하겠습니다 — 바로 보기 (2023-01-31 기준)

금융위원회 · 배당절차 및 기업공시 제도개선을 위한 자본시장법 개정 — 바로 보기 (2024-12-27 기준)

올해 카드 사용액이 이미 총급여의 25%를 넘겼다면, 남은 11월과 12월은 체크카드로 쓰는 편이 공제에 유리하다. 25%를 넘긴 금액부터 공제하는데, 그 위에 얹히는 사용액은 신용카드면 15%, 체크카드와 현금영수증이면 30%로 계산하기 때문이다. 아직 25%를 넘기지 못했다면 남은 두 달에 무엇으로 결제하든 공제는 0원이다.

먼저 볼 것은 카드 종류가 아니라 올해 쓴 금액이 총급여 25%를 넘었는지다.

총급여 5,000만원이면 1,250만원까지는 공제가 0원이다

조세특례제한법 제126조의2는 신용카드·체크카드·현금영수증 사용액의 연간 합계가 총급여액의 25%를 넘을 때 그 넘는 부분만 공제한다. 법은 이 25%를 최저사용금액이라고 부른다. 해외에서 쓴 돈은 합계에 넣지 않는다.

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 가령 총급여가 5,000만원이면 문턱은 1,250만원이다. 1년 동안 1,250만원을 써도 공제는 한 푼도 없고, 1,250만원을 넘는 금액부터 계산이 시작된다.

마트 계산대 벨트 위에 놓인 생활용품

같은 200만원인데 체크카드로 쓰면 공제액이 30만원 많다

같은 사람이 10월 말까지 신용카드로 1,500만원을 썼고, 11월과 12월에 200만원을 더 쓴다고 해 보자. 전통시장이나 대중교통 사용분은 없다고 본다.

  • 200만원을 신용카드로 쓸 때 — 1,700만원에서 1,250만원을 뺀 450만원 × 15% = 공제 67만5천원
  • 200만원을 체크카드로 쓸 때 — 문턱을 넘은 신용카드 250만원 × 15% + 체크카드 200만원 × 30% = 공제 97만5천원

결제수단 하나만 바꿨는데 공제액이 30만원 차이 난다. 공제액이 곧 돌려받는 세금은 아니다. 과세표준이 1,400만원에서 5,000만원 사이라 세율이 15%라고 가정하면, 공제 30만원은 소득세를 4만5천원 줄인다.

1월에 쓴 체크카드도 문턱 위 금액으로 쳐 준다

흔히 문턱까지는 신용카드로 채우고 그 뒤부터 체크카드로 바꾸라고들 한다. 그런데 법의 계산식은 쓴 순서를 보지 않는다. 같은 조 제2항 제6호는 25% 문턱을 신용카드 사용분으로 먼저 채운 것으로 보고 공제액을 계산한다.

책상 위로 들어 올린 급여명세서

그래서 체크카드를 1월에 썼든 12월에 썼든, 1년 합계가 문턱을 넘기만 하면 체크카드 금액은 30% 쪽에 먼저 들어간다.

결국 결과를 가르는 것은 한 해 동안의 신용카드와 체크카드 비율이다. 남은 두 달에 결제수단을 바꾸면 그만큼 비율이 체크카드 쪽으로 옮겨 가고, 앞에서 본 30만원 차이가 그렇게 생긴다.

문턱을 못 넘었거나 한도를 채웠다면 바꿔도 달라지지 않는다

같은 사람이 10월 말까지 1,000만원만 썼다면 이야기가 다르다. 두 달 동안 200만원을 더 써도 1,200만원이라 문턱 1,250만원에 못 미친다. 이때는 신용카드로 쓰든 체크카드로 쓰든 공제액이 0원이다.

식탁 위에 펼친 월별 가계부 표

반대쪽 끝에는 한도가 있다. 공제 한도는 연 250만원이고, 총급여가 7천만원 이하이면 300만원이다. 이미 한도까지 공제받을 만큼 썼다면 더 쓰는 돈은 결제수단과 상관없이 공제가 붙지 않는다.

공제를 받으려고 안 쓸 돈을 쓰는 것은 손해다. 문턱을 넘긴 상태에서 체크카드로 100만원을 더 쓰면 공제는 30만원 늘지만, 세율 15% 구간에서 줄어드는 소득세는 4만5천원이다. 100만원을 써서 4만5천원을 돌려받는 셈이다.

카드사 앱의 올해 사용액을 총급여 25%와 비교한다

  • 총급여 — 지난해 원천징수영수증이나 올해 급여명세서로 대략 잡고 25%를 곱한다
  • 올해 사용액 — 카드사 앱마다 연간 이용금액이 나온다. 신용카드와 체크카드를 따로 적는다
  • 현금영수증 — 국세청 홈택스에서 올해 발급분을 조회할 수 있다
  • 가족 카드 — 소득이 없는 배우자나 부모의 사용액도 요건에 맞으면 합칠 수 있다

합계가 문턱을 넘었으면 남은 두 달은 주로 쓰는 결제를 체크카드나 현금영수증으로 옮긴다. 못 넘었으면 결제수단은 그대로 두고, 공제를 위해 지출을 늘리지 않는다. 이 글은 기본 공제율만 다뤘다. 전통시장과 대중교통은 40%로 따로 계산하므로 그 사용분이 많다면 홈택스 연말정산 자료로 다시 확인하는 편이 정확하다.

참고한 자료

국가법령정보센터 · 조세특례제한법 제126조의2(신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제) — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

국가법령정보센터 · 소득세법 제55조(세율) — 바로 보기 (2026-10-31 기준)

수치를 가정한 계산 예시다. 가령 월배당으로 매달 2,000달러를 받아 한국에서 생활하는 파이어족이 있다고 해 보자. 세금을 뗀 뒤 받는 금액이 2,000달러이고, 그 전액을 원화로 바꿔 월 생활비 270만원에 쓴다고 본다. 환전수수료는 빼고 환율만 달라진다고 가정한다.

환율이 1달러당 1,400원이면 2,000달러는 280만원이다. 생활비 270만원을 쓰고 10만원이 남는다. 그런데 환율이 1,200원으로 내려가면 같은 배당금이 240만원이 되고, 매달 30만원이 모자란다.

받는 달러는 한 푼도 줄지 않았다. 바뀐 것은 환율 하나뿐인데 쓸 수 있는 돈이 40만원 줄었다.

책상에 나란히 놓인 달러와 원화 지폐

손익분기 환율은 1,350원이다

그러면 환율이 얼마까지 내려가도 버틸 수 있는지 계산할 수 있다. 월 생활비 270만원을 월 수령액 2,000달러로 나누면 1,350원이 나온다. 이 1,350원이 마지노선이다. 적용 환율이 그보다 높으면 생활비가 되고, 낮으면 모자란다.

환율 하락이 부르는 생활비 공포는 결국 이 선 하나로 설명된다. 마지노선은 1,350원이고, 오늘 환율이 그 위인지 아래인지만 보면 이번 달이 남는지 모자라는지 바로 나온다.

10월 29일 고시 환율은 1,336.3원이었다

서울외국환중개가 2026년 10월 29일 고시한 원달러 매매기준율은 1,336.3원이었다. 이 환율로 계산하면 2,000달러는 267만 2,600원이다. 생활비 270만원에 2만 7,400원이 모자란다.

1,200원까지 내려가지 않아도 이미 선 아래라는 뜻이다. 1,336.3원은 손익분기 1,350원보다 13.7원 낮고, 그 13.7원이 월 2만 7,400원으로 나타난다. 2,000달러를 받는 구조에서는 환율 1원이 월 2,000원이다.

메모지 옆에 놓인 계산기

환율이 오르면 반대가 되는데, 통화를 뒤집으면 또 반대가 된다

환율이 내리면 손해라고만 외워 두면 틀린다. 지금 계산은 소득이 달러이고 지출이 원화일 때의 이야기다. 환율이 1,400원으로 올라가면 같은 배당금이 280만원이 되어 오히려 여유가 생긴다.

반대로 한국에서 원화로 벌어 미국에서 달러로 쓰는 사람은 방향이 뒤집힌다. 그 경우에는 환율이 올라갈 때 쓸 수 있는 달러가 줄어든다. 그래서 환율 이야기를 할 때는 소득이 어느 통화이고 지출이 어느 통화인지를 먼저 적어야 한다.

이 계산에 넣지 않은 4가지

위 숫자는 환율만 움직인다고 보고 만든 것이다. 실제로는 네 가지가 같이 흔들린다.

  • 환전수수료 — 고시 환율로 그대로 바꿀 수는 없어서, 필요한 환율은 1,350원보다 높아진다
  • 배당 삭감 — 회사가 배당을 줄이면 달러 수령액 2,000달러 자체가 흔들린다
  • 물가 — 생활비 270만원이 몇 년 뒤에도 270만원일 수는 없다
  • 세금과 건강보험료 — 금융소득 규모에 따라 손에 남는 금액이 달라진다

그래서 이 계산만으로 누군가의 은퇴가 실패했다고 말할 수는 없다. 생활비가 모자란 것과 자산을 팔아야 하는 것, 다시 일을 구하는 것은 서로 다른 결과다. 위 계산이 보여 주는 것은 그중 첫 단계, 월 현금이 선 아래로 내려가는 지점까지다.

사람이 없는 은행 환전 창구

이 글은 특정 종목이나 투자 방법에 대한 권유가 아니다. 숫자는 가정한 것이고, 확인한 사실은 10월 29일 고시 환율 하나다.

내 손익분기 환율은 나눗셈 1번으로 나온다

계산은 나눗셈 한 번이다. 한 달 생활비를 한 달에 받는 달러 금액으로 나누면 내 손익분기 환율이 나온다. 월 150만원을 1,000달러로 받는다면 1,500원, 월 300만원을 2,500달러로 받는다면 1,200원이다.

그 숫자를 적어 두고 지금 환율과 비교해 보면, 매달 얼마가 남거나 모자라는지 바로 나온다. 환율 1원이 내 생활비로 얼마인지도 같이 계산해 두면 뉴스를 읽는 속도가 달라진다.

참고한 자료

토큰포스트 · [오늘의 원화] 달러-원 1,342.0원 출발 (서울외국환중개 고시 매매기준율 1,336.3원) — 바로 보기 (2026-10-29 기준)

국민건강보험법 제76조는 직장가입자의 보수월액보험료를 직장가입자와 사업주가 각각 100분의 50씩 부담한다고 정하고 있다. 급여명세서에 찍혀 있던 건강보험료는 내가 낸 전부가 아니라 절반이었다는 뜻이다. 나머지 절반은 회사가 따로 내고 있었다.

명세서에는 회사가 낸 몫이 찍히지 않는다. 그래서 그 절반은 있는 줄도 모르고 지낸다. 사라지고 나서야 보인다.

퇴사하면 보험료가 오르는 것이 아니라, 내던 사람이 한 명 줄어든다.

퇴근 무렵의 사무실 엘리베이터 앞

월급 400만원이면 회사가 매달 143,800원을 내고 있었다

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 2026년 건강보험료율은 7.19%다. 가령 월급이 400만원이라고 해 보자. 보험료는 287,600원이고, 그 절반인 143,800원을 회사가 냈다.

명세서에서 빠져나간 것은 143,800원이었다. 퇴사하면 같은 수준의 보험료를 혼자 감당하게 된다. 금액이 두 배가 된 것이 아니라 내 몫이 두 배가 된 것이다.

다니는 동안에도 전액 내던 것이 하나 있기는 하다. 이자나 배당, 임대료 같은 보수 외 소득에 붙는 보험료는 같은 조문에서 직장가입자가 전액 부담한다고 정해 두었다. 회사가 절반을 내 주는 것은 월급에 붙는 보험료까지다.

책상에 놓인 급여명세서

지역가입자가 되면 재산까지 더해서 계산한다

퇴사하면 계산하는 방법 자체가 바뀐다. 공단이 안내하는 지역가입자 계산식은 소득월액에 건강보험료율을 곱한 금액에, 재산 점수에 부과점수당 금액 211.5원을 곱한 금액을 더하는 것이다. 재산금액에서는 1억원이 공제된다.

월급을 받을 때는 월급만 봤다. 지역가입자가 되면 집과 전월세 보증금까지 같이 본다. 소득이 끊긴 달에도 재산은 그대로 있으니 그만큼이 남는다.

“

소득이 0이 돼도 보험료가 0이 되지는 않는다.

”

소득 쪽도 바로 줄지 않는다. 지역보험료의 소득은 이미 확정된 자료를 쓰기 때문에, 그만둔 달의 사정이 바로 반영되지 않는다. 버는 돈은 이번 달부터 끊겼는데 보험료는 지난해 기준으로 나오는 일이 여기서 생긴다.

1년 이상 다녔다면 36개월은 직장 보험료로 버틸 수 있다

임의계속가입이라는 제도가 있다. 공단은 퇴직 이전 18개월 동안 직장가입자 자격을 통산 1년, 그러니까 365일 이상 유지한 사람을 대상으로 안내한다. 가입하면 시작일부터 36개월 동안 적용된다.

보험료는 퇴직 월을 포함해 보수월액보험료가 산정된 최근 12개월의 보수월액 평균에 직장가입자 보험료율을 곱해 정한다. 회사 다닐 때 내던 수준으로 돌아간다는 뜻이다. 다만 회사가 내 주던 절반이 돌아오는 것은 아니다.

그래서 무조건 유리하지는 않다. 소득과 재산이 적으면 지역보험료가 오히려 더 쌀 수 있다. 공단도 신청 전에 비교해 보라고 안내한다.

둘 중 싼 쪽을 고르는 일이지, 신청하면 무조건 싸지는 제도가 아니다.

첫 고지서의 납부기한부터 2개월이 시계다

신청 기한이 짧다. 지역가입자가 된 뒤 처음 고지받은 지역보험료의 납부기한에서 2개월이 지나기 전에 신청해야 한다. 고지서를 치워 두었다가 기한을 넘기면 그때는 선택지가 없다.

퇴사한 달에는 할 일이 많다. 그 사이에 날아온 고지서 한 장이 3년치를 가른다. 기한이 적힌 자리만 먼저 확인해 두면 된다.

민원 창구와 대기 의자

퇴사 전에 확인해 두면 어느 쪽이 싼지 미리 안다

  • 퇴직 이전 18개월 중 직장가입자였던 기간이 통산 365일을 넘는지
  • 최근 12개월 보수월액 평균이 얼마인지 — 임의계속 보험료의 기준이 된다
  • 공단 모의계산으로 지역보험료가 얼마로 나오는지
  • 첫 지역보험료 고지서의 납부기한이 며칠인지

세 번째까지 해 두면 둘 중 어느 쪽이 싼지 퇴사 전에 안다. 네 번째는 고지서가 와야 알 수 있으니 달력에 적어 둔다. 퇴사 뒤 생활비를 짤 때 건강보험료는 가장 늦게 떠오르면서 가장 오래 남는 고정비다.

여기 적은 것은 법령과 공단이 안내하는 계산 방식이다. 재산 점수표와 경감 제도까지는 다루지 않았고, 요율과 점수당 금액은 해마다 바뀐다. 실제 금액은 공단 모의계산이나 지사 상담으로 확인하는 편이 낫다.

참고한 자료

법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 국민건강보험(직장가입자) — 보험료 납부 및 정산 (국민건강보험법 제76조) — 바로 보기 (2026-10-15 기준)

국민건강보험공단 · 지역보험료 모의계산 (2026년 기준 요율·부과점수당 금액) — 바로 보기 (2026-10-30 기준)

국민건강보험공단 · 임의계속가입자 가입안내 — 바로 보기 (2026-10-30 기준)

10월 29일 미국 나스닥에서 알파벳 클래스A 주식 가격이 12.6% 내려 283.82달러로 마감했다. 전날 종가는 324.89달러였다. 하루 만에 시가총액 약 5,000억 달러, 우리 돈으로 669조원이 증발했다.

하루 전인 10월 28일 알파벳은 3분기 실적을 발표했다. 총매출은 1,275억 7,700만 달러로 1년 전보다 25% 늘었지만, 시장 예상치 1,282억 달러에는 못 미쳤다.

매출을 25% 늘린 회사의 주가가 다음 날 12.6% 빠졌다. 보도와 회사 설명에서 하락 배경으로 거론된 것은 두 가지다. 검색 광고의 증가 속도가 느려진 것과, 잉여현금흐름이 적자로 돌아선 것이다.

책상 위에 펼쳐 둔 경제신문

검색 광고 증가율이 19%에서 12%로 내려왔다

알파벳 매출의 절반 가까이는 구글 검색에 붙는 광고에서 나온다. 3분기 검색 및 기타 매출은 633억 5,000만 달러였다.

증가율은 1분기 19%, 2분기 17%, 3분기 12%로 두 분기 연속 낮아졌다. 직전 분기 632억 7,000만 달러와 비교하면 석 달 동안 8,000만 달러 늘어난 정도다. 1년 기준으로는 12% 늘었지만, 석 달 사이로는 거의 제자리였다는 뜻이다.

광고 매출은 광고를 몇 번 눌렀는지와 한 번 누를 때 받는 돈으로 나뉜다. 그중 유료 클릭 증가율이 2분기 13%에서 3분기 8%로 내려왔다. 클릭 횟수를 100으로 두면 113이 되던 것이 108이 된 셈이다.

회사 설명은 이렇다. 필립 쉰들러 최고사업책임자는 AI 모드 검색 이용이 크게 늘었고 "AI 모드에서 수익화 수준이 낮았다"고 말했다. 2분기보다 성장이 둔해진 가장 큰 요인으로는 환율을 꼽았다.

여기서부터는 기자나 회사의 말이 아니라 내 해석이다. AI가 화면에서 답을 바로 내놓으면 누를 광고 자리가 줄어든다. 쓰는 사람이 늘어도 광고로 들어오는 돈은 그만큼 늘지 않는 구조인데, 하필 알파벳이 가장 많이 벌어 온 쪽이 거기다.

화면이 보이지 않게 돌려 둔 모니터 뒷면

번 현금보다 90억 달러를 더 썼다

3분기에 영업으로 들어온 현금은 422억 9,000만 달러였고, 설비에 쓴 돈은 513억 5,500만 달러였다. 둘을 빼면 90억 6,500만 달러가 모자라고, 회사도 잉여현금흐름을 그 금액의 적자로 적었다.

잉여현금흐름은 영업으로 번 현금에서 설비에 쓴 돈을 뺀 값이다. 회사가 쓰고 남긴 현금이라는 뜻인데, 이번 분기에는 남은 것이 없고 모자랐다. 석 달 동안 설비에 쓴 513억 달러는 같은 기간 검색 광고로 번 633억 달러에 거의 맞먹는 금액이다.

데이터센터와 AI 반도체에 들어간 돈이다. 번 현금으로 메우지 못한 만큼은 밖에서 조달했다. 3분기에 보통주 발행으로 약 124억 달러, 회사채 발행으로 287억 달러를 끌어왔다.

주당순이익은 예상치 2.94달러를 밑돌았지만 적자 분기는 아니다

희석 주당순이익은 2.12달러였다. 잭스가 집계한 시장 예상치 2.94달러보다 27.89% 낮다. 다만 이 숫자에는 지분 투자 평가손실이나 과징금처럼 장사와 직접 상관없는 항목이 섞여 있다.

같은 분기 구글 클라우드 매출은 307억 900만 달러로 1년 전의 두 배를 넘겼고, 순이익도 264억 6,800만 달러를 냈다. 돈을 못 번 분기가 아니라, 가장 잘 벌던 쪽의 속도가 느려진 분기다.

식은 커피 옆에 엎어 둔 휴대폰

이 글은 알파벳 주식에 대한 투자 권유가 아니다. 아래는 이번에 거론된 쟁점이 어느 쪽으로 가는지 확인할 수 있는 항목이다.

다음 실적 발표에서 확인할 4가지 숫자

  • 검색 및 기타 매출 증가율이 12%에서 더 내려가는지, 멈추는지
  • 유료 클릭 증가율이 8%에서 어느 쪽으로 움직이는지
  • 잉여현금흐름 적자가 세 분기째 이어지는지
  • 연간 설비투자 전망 1,950억~2,050억 달러를 그대로 두는지, 낮추는지

네 번째가 특히 분명한 신호다. 설비투자 전망을 낮추면 회사가 현금흐름 쪽 부담을 인정한 것이고, 그대로 두면 지금의 투자 속도를 계속 가져간다는 뜻이다. 다음 실적 발표 때 이 한 줄만 먼저 찾아봐도 쟁점의 방향은 잡힌다.

참고한 자료

알파벳 · 2026년 3분기 실적 발표문 (미국 증권거래위원회 제출 8-K 별지 99.1) — 바로 보기 (2026-10-28 기준)

일간투데이 · 구글 '검색 쇼크'…알파벳, 상장 후 최악의 하루 — 바로 보기 (2026-10-30 기준)

야후 파이낸스 · Alphabet Stock Slides on Earnings Woes (잭스 집계 예상치 인용) — 바로 보기 (2026-10-29 기준)

10월 22일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 3.00%로 묶었다. 그런데 일주일 전인 10월 15일, 전국은행연합회가 공시한 9월 신규취급액기준 코픽스는 3.43%였다. 8월 3.18%에서 0.25%포인트가 오른 것이다.

뉴스는 금리가 그대로라고 말하는데 변동금리 대출자의 다음 고지서는 올라간다. 둘 다 맞는 말이다. 보고 있는 숫자가 서로 다른 숫자이기 때문이다.

기준금리와 내 대출 금리는 같은 숫자가 아니다.

은행 영업점의 조용한 창구

코픽스는 은행이 돈을 구해 온 값이다

변동금리 주택담보대출은 대개 코픽스에 가산금리를 더해 정해진다. 코픽스는 은행들이 예금과 적금, 은행채 같은 것으로 돈을 모을 때 실제로 치른 값의 평균이다. 기준금리가 그 값에 영향을 주기는 하지만, 같은 날 같은 폭으로 움직이지는 않는다.

은행이 예금 이자를 올려 돈을 끌어모으면 조달 비용이 올라간다. 기준금리를 건드리지 않아도 코픽스는 그래서 오를 수 있다. 9월에 벌어진 일이 그런 쪽에 가깝다.

코픽스는 한 가지가 아니다. 같은 날 공시에서 잔액기준은 3.15%, 신잔액기준은 2.79%였다. 셋이 같은 방향으로 가지도, 같은 폭으로 움직이지도 않는다.

“

어느 코픽스에 붙어 있느냐가 내 이자를 정한다.

”

3억원을 빌렸다면 한 달에 6만 2,500원이 늘어난다

여기서부터는 수치를 가정한 계산 예시다. 가령 3억원을 변동금리로 빌리고 있다고 해 보자. 금리가 0.25%포인트 오르면 1년에 75만원, 한 달에 6만 2,500원이 더 나간다.

원금에 그대로 곱한 숫자라서 실제와는 차이가 난다. 원금을 갚아 나가고 있으면 이보다 적고, 가산금리가 함께 움직이면 더 클 수도 있다. 그래도 크기를 가늠하는 데에는 쓸 만하다.

6만원은 한 번 보면 작은 돈이다. 1년이면 75만원이고, 금리가 다시 오르면 그 위에 또 얹힌다. 고정비가 한 칸 올라앉는 셈이다.

책상에 놓인 계약서와 도장

오늘 오른 코픽스가 내 통장에 닿는 날은 따로 있다

공시가 나왔다고 해서 그날부터 내 이자가 바뀌지는 않는다. 변동금리 대출에는 금리를 다시 매기는 주기가 있다. 6개월이나 1년처럼 계약에 적혀 있는 그 날짜가 와야 반영된다.

그래서 지난봄에 갱신된 대출은 아직 옛 코픽스를 쓰고 있다. 다음 갱신일이 오면 그동안 오른 것이 한꺼번에 반영된다. 한 번에 올라서 놀라는 경우가 여기서 나온다.

놀라지 않는 방법은 갱신일을 미리 아는 것뿐이다.

가산금리는 대출받을 때 정해져 그대로 간다

계약서나 은행 앱의 대출 상세 화면에 다 적혀 있다. 세 가지만 보면 된다.

  • 어느 코픽스에 붙어 있는가 — 신규취급액기준인지 잔액기준인지 신잔액기준인지
  • 금리를 다시 매기는 주기가 몇 개월인지, 다음 갱신일이 언제인지
  • 코픽스 위에 얹힌 가산금리가 몇 퍼센트포인트인지

세 번째가 특히 그렇다. 가산금리는 대출을 받을 때 정해져 대개 그대로 간다. 같은 코픽스를 쓰는 사람끼리도 이자가 다른 이유가 거기에 있다.

창밖으로 보이는 저녁 무렵의 아파트

다음 코픽스는 11월 16일에 나온다

10월분 코픽스는 11월 16일에 공시된다. 그날 숫자가 오르든 내리든, 내 이자에 닿는 시점은 내 대출의 갱신일이다. 공시일보다 갱신일이 나에게는 더 중요한 날짜다.

금리가 어디로 갈지는 아무도 모른다. 다만 내 대출이 무엇에 붙어 있고 언제 다시 매겨지는지는 지금 확인할 수 있다. 맞히는 일보다 아는 일이 빠르다.

여기 적은 것은 공시된 숫자와 제도다. 어느 은행 상품으로 갈아타야 하는지는 다루지 않았다. 갈아타기에는 중도상환수수료와 새 가산금리가 따라붙어서, 지금 숫자만으로는 답이 나오지 않는다.

참고한 자료

전국은행연합회 소비자포털 · COFIX 공시 (2026년 9월분) — 바로 보기 (2026-10-15 기준)

뉴스1 · [전문] 한국은행 금융통화위원회 10월 통화정책방향 결정문 — 바로 보기 (2026-10-22 기준)

비즈니스포스트 · 8월 신규취급 코픽스 3.18%로 보합세, 잔액·신잔액 코픽스는 상승 — 바로 보기 (2026-09-15 기준)

수치를 가정한 계산 예시다. 건당 1,000원인 수수료를 한 달에 여덟 번 낸다고 해 보자. 한 달이면 8,000원, 1년이면 9만 6천원이다.

한 번 볼 때는 천원이었다. 모아 보니 9만 6천원이 됐다. 이름이 붙지 않은 고정비가 하나 있었던 셈인데, 그 사이에 따져 본 적은 없다.

수수료는 늘 작은 숫자로 나타난다. 화면 구석에 조용히 적혀 있다. 천원쯤이면 대개 그냥 넘어간다. 따지고 있기에는 시간이 아깝다고 느낀다.

그 판단이 틀린 것은 아니다. 한 번만 보면 정말 작은 돈이다.

작아서 넘어가는 것이지, 작아서 괜찮은 것은 아니다.

천원을 12번 곱하면 9만 6천원이 된다

앞의 계산을 다시 보자. 건당 1,000원씩 한 달에 여덟 번이다.

월 8,000원이고, 1년이면 96,000원이다.

만약 누가 96,000원을 한 번에 내라고 하면 한 번쯤 따져 볼 것이다. 그런데 나눠서 나가면 따져 볼 자리가 생기지 않는다. 매번 작으니 매번 넘어간다. 금액이 문제가 아니라 생각할 자리가 없는 것이 문제에 가깝다.

큰 지출에는 고민이 따라붙는다. 작은 지출에는 고민이 붙지 않는다. 그래서 작은 쪽이 더 조용히 쌓인다.

건물 복도에 놓인 현금 자동인출기

결제 금액에 섞여 있으면 수수료를 냈는지도 모른다

수수료가 눈에 안 띄는 데에는 몇 가지 이유가 겹쳐 있다.

  • 금액이 작아서 기억에 남지 않는다
  • 자동으로 빠져나가 확인할 일이 없다
  • 다른 금액에 섞여서 따로 보이지 않는다
  • 비교할 데가 없어 비싼지 알 수 없다

세 번째가 특히 그렇다. 결제 금액 안에 들어가 있으면 수수료를 냈다는 사실 자체를 모른다. 내역에 따로 한 줄로 찍혀야 그제야 보인다.

네 번째도 만만치 않다. 같은 일에 다른 곳은 얼마를 받는지 알 길이 마땅치 않다. 비싼지 싼지를 모르면 바꿀 이유도 생기지 않는다.

“

안 보이는 돈은 아껴지지도 않는다.

”

반복되는 수수료부터 추린다

전부 찾아내려고 하면 금방 지친다. 그럴 필요도 없다.

반복되는 것부터 보면 된다. 한 번뿐인 수수료는 그냥 둬도 된다. 같은 자리에서 또 나가는 것만 추리면 된다.

  • 자주 하는 이체와 출금에 붙는 수수료
  • 매달 또는 매년 빠지는 관리비와 연회비
  • 계좌나 카드를 바꾸면 없어지는 것인지

세 번째 질문이 중요하다. 바꿔서 없어지는 것이면 한 번만 움직이면 된다.

책상 위에 지갑과 함께 놓인 카드 몇 장

한 번 바꾸면 끝나는 것부터 고르는 쪽이 낫다.

매번 신경 써야 하는 절약은 오래 가지 못한다. 바쁜 달이 오면 제일 먼저 밀린다. 한 번 설정해 두면 저절로 되는 쪽은 잊고 지내도 계속 남는다. 같은 돈을 아껴도 드는 품이 전혀 다르다.

연회비처럼 1년에 한 번 나가는 것은 특히 잊기 쉽다. 빠져나간 달이 지나면 다시 1년이 간다. 쓰지 않는 카드가 있다면 그 한 장만 정리해도 한 해치가 줄어든다.

수수료를 0으로 만들려다 시간과 목돈을 더 쓴다

수수료를 피하려다 더 큰 것을 내주는 경우도 있다. 출금 수수료를 아끼려고 멀리까지 걸어가 본 적이 있다면 무슨 말인지 알 것이다.

아낀 돈은 천원 남짓인데 쓴 시간은 그보다 길다.

우편함에 꽂혀 있는 고지서 봉투들

수수료보다 비싼 것이 시간일 때가 있다.

조건을 맞추려고 쓰지도 않을 돈을 묶어 두는 경우도 비슷하다. 면제받은 금액보다 묶인 돈이 더 클 수 있다. 그래서 수수료를 0으로 만드는 것이 목표가 되면 곤란하다. 줄일 수 있는 것 가운데 품이 덜 드는 것부터 고르는 일에 가깝다.

이번 달 내역에서 '수수료'를 몇 번 찾는지 세어 본다

이번 달 내역을 한 번 열어 보면 된다. 수수료라는 말이 몇 번 나오는지 세어 보는 것으로 충분하다. 한 번도 안 나오면 그걸로 끝이다. 여러 번 나오면 그중 반복되는 것 하나만 골라 본다.

하나만 바꿔도 충분하다. 다 고치려고 들면 하나도 못 고친다. 작은 숫자를 1년으로 바꿔 보는 것. 그 한 번의 곱셈이 생각할 자리를 만들어 준다.

배당으로 생활비를 만들겠다는 계획은
대개 곱셈 한 번으로 시작된다.

얼마를 넣으면 한 달에 얼마가 들어온다.
그 숫자가 생활비에 닿으면
계획이 선 것처럼 느껴진다.

그 곱셈이 틀린 것은 아니다.
다만 거기서 멈추면
숫자가 조금씩 어긋나기 시작한다.

배당은 적힌 금액 그대로
통장에 닿지 않는다.

들어오기 전에 한 번 깎인다

국세청은 그 밖의 배당소득에 대해
100분의 14를 원천징수한다고 적어 두었다.

여기에 지방소득세가 더 붙는다.
국세청은 이자소득을 두고
14%(개인지방소득세 포함 15.4%)라고 안내한다.

내가 신고해서 내는 돈이 아니다.
들어오기 전에 이미 빠진다.
그래서 눈에 잘 띄지 않는다.

받을 때 떼고 끝내는 구조다.
그래서 따로 신고할 일도 없고,
얼마를 냈는지 셀 일도 없다.

가령 월 50만원씩 받는다고 해 보자.

1년이면 600만원인데
92만 4천원이 먼저 빠져
507만 6천원이 남는다.

월로 치면 50만원이 아니라
42만 3천원이다.

7만 7천원 차이가 작아 보일 수 있다.
그런데 생활비는 그 7만원 자리에서
모자라기 시작한다.

계획을 세울 때 쓴 숫자와
실제로 쓰는 숫자가 다르면
매달 조금씩 메워야 한다.

2천만원이라는 선

국세청은 금융소득 합계가
연 2천만원 이하이면
원천징수로 납세의무가 끝난다고 안내한다.

책상에 펼쳐 놓은 통장 내역

문제는 그 합계를
평소에 볼 데가 없다는 것이다.

계좌가 여럿이고 종목도 여럿이면
어디서 얼마가 들어왔는지
한 화면에 모이지 않는다.

여행 가방을 여러 개로 나눠 싸면
총 무게를 모르는 것과 비슷하다.
공항 저울에 올려야 그제야 안다.

배당에서 그 저울은
이듬해 5월에 온다.

2천만원을 넘으면 달라진다.
다른 종합과세 대상 소득과 합쳐
종합소득세로 과세한다.

연 2천만원은 월로 치면
약 166만원이다.

월 50만원을 받고 있다면
아직 한참 떨어져 있다.
선을 알면 거리도 같이 보인다.

숫자 하나를 넘었을 뿐인데
셈하는 방식 자체가 바뀐다.

이자와 배당을 합쳐서 본다는 점도
놓치기 쉽다.
예금 이자도 같은 자루에 들어간다.

한 해만 넘는 것이 아니라
해마다 넘게 되면
셈하는 방식이 그대로 굳는다.

“

선을 넘는 줄 모르고 넘는 것이
제일 곤란하다.

”

세금보다 뒤에 오는 것

세금만 보면 절반만 본 것이다.
뒤에 하나가 더 온다.

국민건강보험공단은 피부양자 요건으로
소득의 합계액이
연간 2천만원 이하일 것을 든다.

복도 탁자에 쌓인 금융기관 안내 우편

세금 기준과 숫자가 같지만
성격은 전혀 다르다.

세금은 더 내고 끝나는 문제다.
피부양자 자격은 끝나는 문제가 아니다.
그때부터 매달 보험료가 생긴다.

한 번 나가면 매달 나간다.
배당이 줄어든 해에도
보험료는 줄지 않는다.

재산도 같이 본다.
재산세 과세표준의 합이
5억 4천만원 이하여야 한다.

5억 4천만원을 넘고 9억원 이하라면
소득이 연간 1천만원 이하여야 한다.

집 한 채가 걸리는 경우가 여기다.
소득은 그대로인데
기준이 더 좁아진다.

여기까지는 세금과 보험료 이야기다.
그런데 더 흔들리는 쪽은
배당 자체다.

세율과 기준은 한동안 그대로 있는다.
배당은 회사가 줄이면 줄어든다.
줄어도 제도는 그대로다.

계산 순서를 바꾸면

대개는 이렇게 센다.
얼마가 들어오는지 먼저 보고
세금은 나중에 생각한다.

순서를 뒤집는 쪽이 낫다.

손에 남는 금액을 먼저 적고
거기서 생활비가 되는지 본다.
그러면 계획이 흔들리지 않는다.

세후로 적으면 필요한 돈이 커 보인다.
커 보이는 쪽이 맞는 숫자다.

  • 세전이 아니라 세후로 적는다
  • 이자와 배당을 합쳐서 센다
  • 연 2천만원 선에 얼마나 가까운지 본다
  • 피부양자 자격이 걸리는지 미리 본다

네 번째가 특히 늦게 온다.
세금은 그해에 알지만
보험료는 그다음에 알게 된다.

밤에 식탁에 놓인 계산기와 메모지

미리 알면 선택지가 있다.
지나고 알면 받아들이는 수밖에 없다.

이 숫자들이 말해 주지 않는 것

여기까지 나온 숫자는
각자 답하는 범위가 정해져 있다.

15.4%는 손에 남는 돈을 알려주지만,
그 배당이 내년에도 나올지는
알려주지 않는다.

세율은 들어온 돈에만 매겨진다.
안 들어온 돈에는 매길 것이 없다.
그래서 세율은 배당이 끊기는 일에
아무 말도 하지 못한다.

2천만원이라는 선도 마찬가지다.
넘으면 셈하는 방식이 바뀐다는 것만 알려준다.

넘는 것이 손해인지 아닌지는
그 선이 답해 주지 않는다.
더 받아서 넘는 것과
덜 받아서 안 넘는 것은 다른 이야기다.

“

숫자가 답하는 자리와
답하지 않는 자리를 갈라 두면
덜 놀란다.

”

오늘 해 볼 수 있는 것

올해 받은 배당과 이자를
한 줄로 더해 보면 된다.

2천만원과 얼마나 떨어져 있는지
그 거리만 알아도 충분하다.

아직 멀면 그대로 두면 된다.
가까우면 그때부터
따로 셈할 일이 생긴다.

여기 적은 것은 제도와 계산이다.
어떤 상품을 고를지는 다루지 않았고,
판단은 읽는 사람 몫이다.

세금과 보험료는 바뀐다.
숫자가 걸리는 자리에 왔다면
그때는 원 자료를 한 번 더 확인하는 편이 낫다.

참고한 자료

국세청 · 금융(이자·배당)소득 — 소득세 원천징수 방법 — 바로 보기 (2026-10-29 기준)

국세청 국세상담센터 · 금융소득 종합과세 자주묻는 Q&A — 바로 보기 (2026-10-29 기준)

국민건강보험공단 · 피부양자 자격의 인정기준 중 소득 및 재산요건 — 바로 보기 (2026-10-29 기준)

가족에게서 돈 이야기가 나오면
계산이 잘 안 된다.

숫자를 떠올리기 전에
마음이 먼저 움직이기 때문이다.

그 자체가 이상한 일은 아니다.
따져 보고 돕는 사이였다면
애초에 물어보지도 않았을 것이다.

문제는 그다음이다.

마음만으로는 오래 가지 못한다.

마음은 그때그때 크기가 달라진다.
형편은 그렇게 움직여 주지 않는다.

한 번과 매달은 다르다

한 번이라면 마음으로 된다.
무리를 좀 해도 넘어갈 수 있다.

반복되면 이야기가 달라진다.
그때부터는 내 생활에
자리를 하나 차지하게 된다.

가령 매달 30만원을 보탠다고 해 보자.

1년이면 360만원이다.

소박하게 차려진 노부부 집의 식탁

명절이나 생일에 따로 나가는 돈은
여기에 넣지도 않았다.

적은 돈이라는 말이 아니고
큰 돈이라는 말도 아니다.
사람마다 다르게 느껴질 금액이다.

중요한 것은 금액 자체가 아니라
이 돈이 어디서 나오는지다.

같은 금액이라도
남는 데서 나오는 돈과
빼서 만드는 돈은 전혀 다르다.

어디서 나오는 돈인가

남는 데서 나오면 괜찮다.
원래 쓰지 않던 몫이 옮겨 간 것뿐이다.

다른 데를 줄여서 나오면 다르다.
무엇을 줄였는지 알고 있어야 한다.

줄인 것이 외식이나 취미라면
그럴 수도 있는 일이다.

줄인 것이 병원이나 배우는 일이라면
조금 더 생각해 볼 필요가 있다.
그쪽은 나중에 더 비싸게 돌아온다.

빚에서 나오고 있다면
그때는 돕는 방식을 바꿔야 한다.

이자가 붙는 돈으로 돕는 일은
오래 가지 못한다.
둘 다 힘들어지는 쪽으로 간다.

식탁 위에 놓인 흰 봉투

돕는 쪽이 먼저 무너지면
받던 쪽도 같이 어려워진다.
그건 아무도 바라던 결과가 아니다.

그래서 형편을 지키는 일이
돕는 일과 반대편에 있는 게 아니다.
오히려 같은 편에 가깝다.

“

돕고 싶은 마음과
도울 수 있는 형편은
같은 것이 아니다.

”

기준을 어떻게 정하나

금액을 정하기 전에
정해 둘 것이 세 가지 있다.

  • 얼마까지 할 수 있는가
  • 언제까지 하기로 하는가
  • 그 돈은 무엇을 줄여서 만드는가

두 번째가 특히 잘 빠진다.
시작할 때는 끝을 생각하지 않기 때문이다.
급한 일로 시작되는 경우가 많아서 더 그렇다.

끝이 없으면 기준도 없는 것과 같다.
다시 의논할 시점을 정해 두는 쪽이
서로에게 낫다.

기준은 거절하려고 만드는 것이 아니라
오래 돕기 위해 만드는 것이다.

기준이 없으면 보통 둘 중 하나가 된다.
한없이 늘어나거나,
어느 날 갑자기 끊기거나.

갑자기 끊기는 쪽이 더 아프다.
받던 사람도 준비할 시간이 없다.

석 달 뒤에 다시 이야기하자고 해 두면
그 사이에 양쪽 다 준비할 수 있다.
끝이 아니라 쉼표를 찍어 두는 것이다.

쿠션이 놓인 거실 소파

제일 어려운 부분

사실 기준을 정하는 것보다
그 기준을 말로 꺼내는 쪽이 더 어렵다.

돈 이야기를 꺼내면
마음을 재는 것처럼 들릴까 봐 망설이게 된다.

그래서 말없이 혼자 정하고
혼자 지키다가 지치는 경우가 많다.

혼자 정한 기준은 티가 나지 않는다.
힘들어하는 것만 보이고
왜 그런지는 보이지 않는다.

그러다 어느 날 한 번에 터지면
서운함만 남는다.

그런데 말하지 않으면 상대도 알 수가 없다.
알 수 없으면 맞출 수도 없다.

말하지 않은 기준은
지켜지기 어렵다.

꺼내는 말이 거창할 필요는 없다.
얼마까지, 언제까지, 그리고 지금 형편.
이 정도면 충분하다.

다음에 같은 이야기가 나오기 전에
이 세 줄을 미리 정해 두면
그 자리에서 마음만으로 정하지 않게 된다.

+ Recent posts